Si deseas comprar una vivienda y tienes dudas, visita la vivienda con un arquitecto técnico y pide su asesoramiento. Es probablemente la inversión más importante que harás.

Verificar el estado de la vivienda, también del edificio, comprobar las obras de rehabilitación que la comunidad ha realizado, o las que tiene pendientes de realizar, es una precaución especialmente importante.

Su trabajo podría incluir aspectos administrativos y técnicos: situación económica, titularidad, legalidad urbanística, seguridad estructural, habitabilidad, salubridad y accesibilidad.

Es muy importante que compruebes en el registro de la propiedad inmobiliaria que corresponde al municipio, quién tiene la titularidad real de la finca. La persona que consta en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria es la única que puede vender el piso, siempre que no consten limitaciones de sus derechos como titular, si tiene cargas económicas pendientes, por ejemplo, si está hipotecado o embargado.

Verificar en el ayuntamiento la legalidad urbanística, la calificación urbanística y si hay proyectado algún plan que afecte a la vivienda. Debes solicitar al propietario el último recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) para verificar que está al corriente de pago, el ayuntamiento también puede informarte sobre esta cuestión.

Habría que consultar al presidente de la comunidad de propietarios, o al administrador de fincas, si el propietario está al día de los pagos de cuotas, si se prevé alguna obra o gasto importante aprobada por los propietarios, así como el importe del gasto mensual.

Debes verificar también la situación de la finca: conocer la antigüedad real de la finca, los servicios comunes, el estado de las instalaciones eléctricas y de otros suministros, el estado de la fachada, patio, tejados y accesos principales, así como las evidencias de obras realizadas con anterioridad.

De la vivienda es importante verificar que no hay patologías aparentes en la estructura o que no han aparecido en otras viviendas de la finca, estudiar la orientación y la distribución de la vivienda, comprobar el estado general de los suelos, la cocina, baños y ventanas, y el estado del aislamiento acústico y térmico. Conocer la eficiencia y el gasto energético es muy importante.

Por último, asegúrate de que la vivienda está realmente desocupada y no hay ningún contrato de alquiler o situación de ocupación que dificulte su compra.

También hay que verificar que la vivienda dispone de toda la documentación legalmente exigible y que el vendedor debe entregarte al realizar la transacción:

• La cédula de habitabilidad, tanto en viviendas nuevas como de segunda mano. Este documento garantiza el cumplimiento de los niveles mínimos de habitabilidad exigibles en las viviendas. En los de nueva construcción se verifica el cumplimiento de los controles de calidad obligatorios en la construcción de viviendas. La cédula de habitabilidad es imprescindible para darse de alta de los servicios de agua, electricidad y gas. En el supuesto de transmisión de vivienda de segunda mano, puedes exonerar de forma expresa de esta obligación al vendedor en los supuestos de que la vivienda tenga que ser objeto de rehabilitación. En este caso el vendedor debe presentar un informe donde se indique las obras a realizar para obtener la cédula. Tenga en cuenta que tú ya no podrás vender la vivienda si no has hecho las obras y obtenido la cédula de habitabilidad.
• El vendedor de la vivienda debe entregar el certificado de eficiencia y la etiqueta energética.
• En el caso de viviendas nuevas, el plano a escala 1:50, la descripción de los materiales de la construcción y la memoria de calidades. La lista de técnicos, constructores y otros profesionales vinculados a la construcción. La lista de las compañías suministradoras y los boletines de alta.
• Las garantías en el caso de viviendas nuevas deben consistir en un seguro de 10 años por vicios y desperfectos de estructura, que es indispensable para poder inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad, correspondiente al llamado seguro decenal.
• La documentación relativa a la hipoteca constituida, en su caso.
• En el caso de viviendas de segunda mano, el vendedor responde durante los seis meses posteriores a la fecha de compra del inmueble.

Como puedes ver, para garantizar esta inversión tan importante es muy recomendable contratar los servicios de un arquitecto técnico. Podrá realizar las inspecciones y verificaciones que hemos enumerado, y asesorarnos en todo el proceso de compra. Si tienes dudas, visita la vivienda con un arquitecto técnico.

¿Quieres que te ayudemos?

Confía el asesoramiento de tu vivienda a un arquitecto técnico. Nuestros técnicos profesionales aportarán su conocimiento sobre la materia y su capacidad de análisis para que tomes las mejores decisiones.

En Obras con Garantía ponemos a tu disposición más de 380 profesionales colegiados que te ayudarán en todo lo que necesites.

Contamos, además, con la garantía del correspondiente Colegio Profesional de Aparejadores, y Arquitectos Técnicos y con más de 1.000 clientes satisfechos que pueden hablar por nosotros de su experiencia.

Haciendo clic en este enlace accederás a más información. Además, podrás pedir hasta 3 presupuestos gratis de profesionales altamente cualificados de tu zona. Compara ofertas, valora a los técnicos y elige el mejor presupuesto.

El ámbito de la Arquitectura Técnica es vasto y multidisciplinar. Abarca una amplia gama de responsabilidades en el mundo de la construcción. Entre estas responsabilidades, la función de perito destaca como un elemento crucial en la resolución de disputas y litigios relacionados con proyectos constructivos. Contar con el asesoramiento de un perito puede llegar a ser imprescindible ante un siniestro en el hogar, en la resolución de un conflicto por defectos constructivos en nuestra casa o para descartar que existan problemas urbanísticos antes de cerrar la operación de compra-venta de una vivienda.

Definiendo al arquitecto técnico como perito

Los aparejadores y arquitectos técnicos son profesionales especializados en la dirección y control de obras de construcción. Su formación abarca aspectos técnicos, legales y económicos, convirtiéndolos en expertos en la ejecución y supervisión de proyectos arquitectónicos. Cuando se les nombra peritos, asumen un papel crucial en el ámbito legal y judicial.

Un perito arquitecto técnico es aquel profesional que, debido a su conocimiento especializado, es llamado a emitir dictámenes técnicos sobre cuestiones relacionadas con la construcción. Este rol se extiende a la esfera legal, donde se convierte en un mediador imparcial y objetivo que contribuye a la toma de decisiones informadas en disputas y reclamaciones constructivas.

Habilidades esenciales del arquitecto técnico perito

• Conocimiento técnico profundo: el perito arquitecto técnico posee un conocimiento profundo de la normativa técnica y legal relacionada con la construcción. Su experiencia técnica se convierte en la base sobre la cual se sustentan sus dictámenes.
• Capacidad de análisis: su capacidad para analizar de manera crítica la documentación técnica, planos, informes y otros elementos relevantes es esencial. El perito identifica problemas potenciales, evalúa responsabilidades y propone soluciones factibles.
• Comunicación clara y efectiva: la comunicación juega un papel fundamental en el trabajo pericial. El arquitecto técnico es capaz de expresar sus conclusiones de manera clara y comprensible, tanto para profesionales del sector como para personas sin conocimientos técnicos.
• Imparcialidad y objetividad: la imparcialidad es un pilar fundamental en el trabajo pericial. El arquitecto técnico es objetivo, evitando influencias externas y emitiendo dictámenes basados en hechos y pruebas.
• Conocimientos legales: aunque su enfoque principal sea técnico, el arquitecto técnico perito tiene conocimientos básicos de la legislación aplicable al ámbito constructivo. Esto le permite contextualizar sus conclusiones en el marco legal correspondiente.

Contribuciones del arquitecto técnico como perito

• Resolución de controversias: en disputas constructivas, el perito arquitecto técnico desempeña un papel crucial al identificar las causas subyacentes de los problemas y proponer soluciones. Su testimonio es valioso para la resolución justa y equitativa de conflictos entre las partes involucradas.
• Evaluación de daños y perjuicios: cuando surgen problemas durante o después de la construcción, el perito puede evaluar los daños y perjuicios causados. Esta evaluación técnica es vital para determinar las responsabilidades y establecer compensaciones justas.
• Asesoramiento en procesos legales: el arquitecto técnico perito puede ser llamado a brindar asesoramiento técnico a abogados, jueces y otras partes involucradas en procesos legales. Su experiencia técnica aporta claridad y comprensión a los aspectos constructivos en disputa.
• Prevención de futuros problemas: a través de su experiencia, el perito puede identificar áreas de riesgo en proyectos constructivos y ofrecer recomendaciones para evitar problemas futuros. Este enfoque preventivo contribuye a la mejora continua en la industria de la construcción.

¿Cuándo acudir a un peritaje?

Son muchos los momentos en los que podemos necesitar la ayuda de un perito que nos pueda asesorar técnicamente en relación a un problema con nuestra vivienda. Los juzgados utilizan a arquitectos técnicos como peritos para la resolución de sus causas judiciales.

Los particulares también pueden requerir los servicios de un arquitecto técnico para disponer de un informe o un peritaje sobre las causas y consecuencias de un siniestro en el hogar, para reclamar ante unos posibles defectos de construcción en nuestra vivienda o porque queremos comprar una casa y tenemos dudas sobre su adaptación a la normativa urbanística.

El coste del peritaje dependerá del tema sobre el que requerimos un informe técnico, su complejidad o la inversión de trabajo que requiera por parte del profesional contratado.

Tranquilidad y garantía

Contar con un arquitecto técnico como perito es esencial en la resolución de disputas y en la búsqueda de la justicia en el ámbito constructivo. Su conocimiento técnico profundo, habilidades analíticas y capacidad para comunicar de manera efectiva lo convierten en un recurso invaluable en el sistema legal y contribuye a un entorno constructivo más transparente y equitativo. Además, nos ofrece garantías y mayor tranquilidad a la hora de realizar una operación inmobiliaria.

¿Quieres que te ayudemos?

¿Necesitas un peritaje? Confía el asesoramiento técnico ante un problema relacionado con tu vivienda o su construcción a un arquitecto técnico. Nuestros técnicos profesionales aportarán su conocimiento sobre la materia y su capacidad de análisis para que tomes las mejores decisiones o defiendas tus derechos judicialmente.

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¿Te has sentido cansado, con dolores de cabeza o irritación en los ojos sin razón aparente? ¿Estos síntomas se intensifican cuando estás en el trabajo o en un lugar específico? Si la respuesta es sí, es posible que estés siendo víctima del síndrome del edificio enfermo.

¿Qué es un edificio enfermo?

Un edificio enfermo es aquel que presenta contaminantes en el aire interior que pueden causar problemas de salud a sus ocupantes. Estos contaminantes pueden ser:

• Biológicos: moho, bacterias, virus, ácaros.
• Químicos: gases, vapores, partículas en suspensión.
• Físicos: temperatura inadecuada, ruido excesivo, mala iluminación.

Síntomas del síndrome del edificio enfermo

Los síntomas del síndrome del edificio enfermo son variados y pueden incluir:

• Respiratorios: congestión nasal, tos, irritación de garganta, dificultad para respirar.
• Oculares: irritación de ojos, ojos llorosos, visión borrosa.
• Neurológicos: dolor de cabeza, fatiga, mareos, dificultad para concentrarse.
• Cutáneos: irritación de la piel, sequedad, picazón.

¿Cómo prevenir el síndrome del edificio enfermo?

Si eres propietario o responsable de un edificio, existen algunas medidas que puedes tomar para prevenir el síndrome del edificio enfermo:

• Mantener una buena ventilación: abre las ventanas con frecuencia y asegúrate de que el sistema de ventilación funcione correctamente.
• Controlar la humedad: la humedad ideal en un edificio es entre el 40% y el 60%.
• Limpiar regularmente: elimina el polvo y la suciedad de las superficies, especialmente de las alfombras y moquetas.
• Utilizar materiales de construcción, de decoración y productos de limpieza no tóxicos.
• Realizar inspecciones periódicas: para detectar y solucionar cualquier problema de contaminación del aire interior.

Soluciones y medidas: Remediando un edificio enfermo

En este apartado nos centraremos en las soluciones y medidas que se pueden tomar para remediar un edificio enfermo, siguiendo una serie de pasos que se describen a continuación:

1. Identificar la fuente del problema

El primer paso para remediar un edificio enfermo es identificar la fuente del problema. Esto puede requerir la ayuda de un profesional calificado, como un higienista industrial o un ingeniero ambiental. Algunas de las técnicas utilizadas para identificar la fuente del problema incluyen:

• Inspección visual: para detectar la presencia de moho, humedad, polvo o cualquier otro contaminante visible.
• Monitoreo de la calidad del aire: para medir los niveles de contaminantes como gases, partículas en suspensión, formaldehidos y CO2.
• Encuestas a los ocupantes: para recopilar información sobre los síntomas que experimentan y su relación con el tiempo que pasan en el edificio.

2. Implementar medidas correctivas

Una vez identificada la fuente del problema, se pueden implementar medidas correctivas para solucionarlo. Algunas de las medidas correctivas más comunes incluyen:

• Mejora de la ventilación: aumentar la tasa de ventilación de aire fresco en el edificio puede ayudar a diluir y eliminar los contaminantes.
• Control de la humedad: reducir la humedad en el edificio puede ayudar a prevenir el crecimiento de moho y bacterias, aumentarla puede ayudar con otras patologías, lo importante es una humedad equilibrada.
• Limpieza y mantenimiento: una limpieza regular y exhaustiva del edificio puede ayudar a eliminar el polvo, la suciedad y otros contaminantes.
• Reemplazo de materiales: si los materiales de construcción o los productos de limpieza son la fuente del problema, es posible que sea necesario reemplazarlos por alternativas no tóxicas.

3. Seguimiento y evaluación

Es importante realizar un seguimiento y evaluación de las medidas correctivas implementadas para asegurar que sean efectivas en la mejora de la calidad del aire interior y la salud de los ocupantes. Esto puede incluir:

• Monitoreo continuo de la calidad del aire: para verificar que los niveles de contaminantes se reduzcan a niveles aceptables.
• Encuestas de seguimiento a los ocupantes: para evaluar si los síntomas que experimentaban han disminuido o desaparecido.

4. Prevención

La mejor manera de remediar un edificio enfermo es prevenirlo desde el principio. Algunas medidas preventivas importantes incluyen:

• Utilizar materiales de construcción y productos de limpieza no tóxicos.
• Diseñar y construir el edificio con una buena ventilación natural, pero con un sistema de recuperador de alta eficiencia, para que el tridente de variables de temperatura, humedad y concentración de CO2 esté siempre equilibrado.
• Implementar un programa regular de limpieza y mantenimiento.
• Educar a los ocupantes sobre el síndrome del edificio enfermo y cómo prevenirlo.

¿Quieres que te ayudemos?

Remediar un edificio enfermo puede ser un proceso complejo y que requiere tiempo. Sin embargo, la inversión en mejorar la calidad del aire interior y la salud de los ocupantes es invaluable. Y para ello, debes de contar con profesionales especialistas en la rehabilitación y construcción de edificios y viviendas como son los arquitectos técnicos.

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Nuestros técnicos profesionales te asesorarán sobre cuáles son las soluciones más adecuadas en cada caso.

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El pasado 28 de diciembre se publicó el Real Decreto Ley 8/2023, que incluye una prórroga de las deducciones en el impuesto sobre la renta de las personas físicas por obras de mejora de eficiencia energética en viviendas.

El artículo 16, con efectos desde el 1 de enero de 2024, y hasta el 31 de diciembre de 2024 amplía la posibilidad de deducirse un porcentaje de entre un 20% y un 60% por ciento de las cantidades satisfechas por las obras realizadas.

La base máxima anual de esta deducción será de 5.000 o 7.500 euros anuales, en función de cada caso.

La deducción se practicará en el período impositivo en que se expida el Certificado de Eficiencia Energética emitido después de la realización de las obras y, en todo caso, antes del 1 de enero de 2025.

Podrán deducirse el 20% de las cantidades satisfechas por las obras realizadas durante este período para la reducción de la demanda de calefacción y refrigeración de su vivienda habitual o de cualquier otra de su titularidad que tuviera arrendada para su uso como vivienda en ese momento o en expectativa de alquiler, siempre que, en este último caso, la vivienda se alquile antes del 31 de diciembre de 2025.

Se entenderá que se ha reducido la demanda de calefacción y refrigeración de la vivienda cuando se reduzca al menos un 7% la suma de los indicadores de demanda de calefacción y refrigeración del certificado de eficiencia energética de la vivienda expedido por el técnico competente después de la realización de las obras, respecto del expedido antes del inicio de estas.

La deducción se practicará en el período impositivo en que se expida el certificado de eficiencia energética emitido después de la realización de las obras. Cuando el certificado se expida en un período impositivo posterior a aquél en que se abonaron cantidades por estas obras, la deducción se practicará en este último, teniendo en cuenta las cantidades satisfechas desde la entrada en vigor del Real Decreto ley 19/2021. En todo caso, este certificado deberá ser expedido antes del 1 de enero de 2025.

La base máxima anual de esa deducción será de 5.000 euros anuales.

Podrán deducirse el 40% cuando se ha mejorado el consumo de energía primaria no renovable en la vivienda cuando se reduzca al menos un 30% el indicador de consumo de energía primaria no renovable, o bien, se consiga una mejora de la calificación energética de la vivienda para obtener una clase energética A o B.

En estos casos, la base máxima anual de esa deducción será de 7.500 euros anuales.

Podrán deducirse el 60% las que tengan consideración de obras de rehabilitación energética del edificio aquellas en las que se obtenga una mejora de la eficiencia energética del edificio donde se ubica la vivienda, y se ha de acreditar con el certificado de eficiencia energética del edificio expedido por el técnico competente después de realizar una reducción del consumo de energía primaria no renovable, referida a la certificación energética, de un 30% como mínimo, o bien, la mejora de la calificación energética del edificio para obtener una clase energética "A" o "B" , en la misma escala de calificación, respecto del expedido antes del inicio de las mismas.

En ese caso, la base máxima anual de esta deducción será de 5.000 euros anuales.

¿Quieres que te ayudemos?

En Obras con Garantía ponemos a tu disposición a más de 280 profesionales colegiados que te ayudarán en todo lo que necesites.

Nuestros técnicos profesionales te asesorarán sobre cuáles son las soluciones más adecuadas en cada caso y te acompañaran en todo el trámite de la gestión de las subvenciones que hará que la reforma de tu vivienda sea todo un éxito.

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