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El blog de los arquitectos técnicos

Notícias 27/05/2021 09:24:51

“accesibilidad-edificios”

Las Comunidades de Propietarios deben conservar y mantener los elementos comunes del inmueble, de forma que cumpla las condiciones estructurales, de habitabilidad, de accesibilidad, de estanqueidad y de seguridad, necesarias o exigibles según la normativa vigente y mantener en correcto funcionamiento los servicios y las instalaciones. Siendo los propietarios quienes deben asumir dichas obras de conservación y reparación necesarias.

En relación a las obligaciones legales de las Comunidades de Propietarios respecto a la mejora de las condiciones de accesibilidad de los edificios existentes, éstas se regulan actualmente, en el caso de las Baleares, por la Ley 8/2017 a Accesibilidad Universal; en Cataluña, mediante la Ley 13/2014, de accesibilidad y el DB SUA del Código Técnico de la Edificación; y en Aragón, a través de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

En Aragón, el régimen de acuerdos en una Comunidad de Propietarios viene regulado por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

Al respecto de las obras de accesibilidad, y de acuerdo al Real Decreto Legislativo 1/2013 y a la modificación de la Ley de Propiedad Horizontal realizada por la Ley 8/2013 de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas, la Comunidad de Propietarios de un edificio estará obligada a realizar las obras de accesibilidad, si entran dentro de los parámetros de “ajustes razonables”, sólo con que lo solicite un vecino del inmueble mayor de 70 años o que posea alguna discapacidad.

Además, el RDL 7/2015, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana concreta en su artículo 2 (definiciones), apartado 6 y nos resuelve la incógnita de que se entiende por “ajuste razonable”:

“Las medidas de adecuación de un edificio para facilitar la accesibilidad universal de forma eficaz, segura y práctica, y sin que supongan una carga desproporcionada. Para determinar si una carga es o no proporcionada se tendrán en cuenta los costes de la medida, los efectos discriminatorios que su no adopción podría representar, la estructura y características de la persona o entidad que haya de ponerla en práctica y la posibilidad que tengan aquéllas de obtener financiación oficial o cualquier otra ayuda. Se entenderá que la carga es desproporcionada, en los edificios constituidos en régimen de propiedad horizontal, cuando el coste de las obras repercutido anualmente, y descontando las ayudas públicas a las que se pueda tener derecho, exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.”

El Ministerio de Fomento, según una nota interpretativa emitida al efecto, tiene el criterio inequívoco de que el concepto “coste de las obras repercutido anualmente” es el coste de las obras que cada anualidad debe abonar la propiedad o comunidad de propietarios, es decir que en el caso de obras de accesibilidad financiadas en varios ejercicios se consideran “ajustes razonables” todos aquellas obras o instalaciones de accesibilidad universal cuyo coste en cada uno de los años en los que se pague la obra sea inferior a 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes de la comunidad.

En Baleares se regula a través de la Ley 8/2017 a Accesibilidad Universal.

Para los edificios de viviendas existentes se establece que, las obras y actuaciones que sean necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de los servicios y de las instalaciones comunes, son obligatorias, e incluyen en cualquier caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de accesibilidad universal.

Las obras y actuaciones que sean necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en cualquier caso, las requeridas a instancia de los propietarios de la vivienda o local donde vivan, trabajen o presten servicios personas con discapacidad o personas mayores de setenta años, con el objeto de asegurar un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como instalar rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior.

El acondicionamiento  es obligatorio y no requieren acuerdo previo de la Junta de Propietarios, tanto si implican modificaciones del título de constitución o de los estatutos como si no las implican, y sean obligadas por parte de las administraciones públicas o solicitadas a instancia de los propietarios.

Por lo que se refiere a la financiación de las obras y actuaciones de rehabilitación que sean necesarias, aunque sea obligatorio, la comunidad financiará hasta un importe, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, que no supere doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. El resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, será asumido por quien las haya requerido.

En el caso de Cataluña las condiciones legales se establecen en la Ley 13/2014, de accesibilidad y el DB SUA del Código Técnico de la Edificación.

Las zonas comunes de los edificios plurifamiliares en que residen personas con discapacidad, o mayores de setenta años, deben tener las condiciones de accesibilidad adecuadas a sus necesidades de acceso a la vivienda, de comunicación y de interacción con el acceso al edificio, que sean técnicamente posibles. Corresponde a la comunidad de propietarios, o al propietario único del edificio, de llevar a cabo y sufragar las actuaciones y las obras de adecuación necesarias.

La ejecución de las obras se llevará a cabo de una manera diligente con relación al agravio a las personas afectadas, y en todo caso en el plazo de un año, si son obras menores, o de dos años, si son obras mayores, a contar desde la fecha del acuerdo de la comunidad de propietarios o, en su caso, de la fecha de notificación de la resolución administrativa o judicial.

En cuanto al tipo de acuerdo necesario en la comunidad con el fin de aprobarlas, éstas se recogen en la Ley de la Propiedad Horizontal. En el caso de Cataluña, las condiciones se actualizaron en la Ley 5/2015, de modificación del libro quinto del Código Civil de Cataluña, en concreto en el artículo 553-25, 553-30 y 553-44.

El régimen de adopción de acuerdos será el siguiente:

  1. Se adoptan por mayoría simple de los propietarios que han participado en cada votación, que debe representar, al mismo tiempo, la mayoría simple del total de sus cuotas de participación, los acuerdos que se refieren a:
  1. La ejecución de obras o el establecimiento de servicios que tienen la finalidad de suprimir barreras arquitectónicas o la instalación de ascensores, aunque el acuerdo conlleve la modificación del título de constitución y de los estatutos o aunque las obras o los servicios afecten a la estructura o configuración exterior.
  2. Las innovaciones exigibles para la habitabilidad, la accesibilidad o la seguridad del inmueble, según su naturaleza y características, aunque el acuerdo conlleve la modificación del título de constitución y de los estatutos o afecten a la estructura o la configuración exterior.
  1. Los propietarios o los titulares de un derecho posesorio sobre el elemento privativo, en caso de que ellos mismos o las personas con las que conviven o trabajan sufran alguna discapacidad o sean mayores de setenta años, sino consiguen que se adopten los acuerdos a que se refieren las letras a) y b) del apartado 1, pueden solicitar a la autoridad judicial que obligue a la comunidad a suprimir las barreras arquitectónicas, y a realizar las innovaciones exigibles , siempre que sean razonables y proporcionadas, para lograr la accesibilidad y la transitabilidad del inmueble en atención a la discapacidad que las motiva.

Los acuerdos adoptados por la junta de propietarios son obligatorios y vinculan a todos los propietarios, incluso los disidentes.

Los gastos originados por la supresión de barreras arquitectónicas o la instalación de ascensores y las que sean necesarias para garantizar la accesibilidad y la habitabilidad del edificio, son a cargo de todos los propietarios si derivan de un acuerdo de la junta de propietarios. Si derivan de una decisión judicial conforme al artículo 553-25.5, la autoridad judicial es quien fija el importe en función de los gastos ordinarios comunes de la comunidad de propietarios.

Los propietarios que, sin causa justificada, se opongan a las actuaciones u obras necesarias y exigidas por la autoridad competente o las demoren, responden individualmente de las sanciones que se impongan en vía administrativa.

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Notícias 15/04/2021 14:55:38

“humedades

Dice la sabiduría popular que en abril lluvias mil. Con la llegada de la, habitualmente, época más pluviosa del año debemos preguntarnos si nuestro hogar está preparado para la lluvia y para evitar las goteras y humedades, tan perjudiciales para nuestra salud y la de nuestros edificios.

Las humedades pueden aparecer en el techo, en las paredes, en la fachada o en los suelos. Es decir, puede atacar a cualquier parte de nuestra casa. Normalmente se producen por una falta de mantenimiento en la vivienda y pueden derivar en un auténtico problema estructural que acabará degradando irremediablemente el inmueble.

Si durante los días de lluvia descubrimos la aparición de goteras o humedades debemos actuar con rapidez para detectar el origen del problema y atajar sus consecuencias. Los aparejadores, arquitectos técnicos e ingenieros de la edificación más cercanos son los profesionales que te ayudarán a determinar el origen y las causas que están provocando esas desagradables goteras o manchas de humedad. Además, buscarán y te ofrecerán la solución más adecuada en cada caso.

Lo primero que debemos saber es que no todas las humedades son iguales. Existen diferentes tipos. En líneas generales, podemos hablar de humedades por capilaridad, por condensación y por filtración. Éstas son sus características:

Humedad por capilaridad: es la que se produce por contacto directo con el terreno. Se origina, especialmente, en edificios unifamiliares, adosados, …, cuando el terreno en el que se asientan no es capaz de absorber el exceso de agua provocado por las lluvias. Entonces son los muros de nuestro hogar los que la van absorbiendo. Además, se puede producir un desagradable olor a humedad en la casa o desconchones en las paredes. Puede producir un desgaste de los elementos de construcción o situaciones de peligro con la instalación eléctrica. Un buen impermeabilizante entre el suelo y los elementos construidos puede ser una buena solución.

Humedad por condensación: se origina por mal aislamiento de ventanas, paredes o techos. Es especialmente frecuente en baños y cocinas a causa del vapor de agua condensado que provoca mohos o cristales que gotean. En estos casos es fundamental, por ejemplo, una ventilación de la casa diaria y el uso de campanas extractoras mientras se cocina.

Humedad por filtración: aparece cuando se deterioran las ventanas, techos o cubiertas. En este caso el problema puede llegar a ser muy grave ya que el agua penetra directamente en nuestra casa a través de ventanas o de un tejado en mal estado, lo que provoca manchas de humedad, hongos, goteras y hasta inundaciones en sótanos o garajes. En estos casos una buena impermeabilización de los elementos deteriorados es imprescindible si queremos evitar males mayores y una degradación progresiva del inmueble. Existen muchos elementos impermeabilizantes eficaces contra el agua, entre ellos las láminas asfálticas, de PVC o de EPDM, las membranas de poliolefina o de caucho, la poliurea fría o el poliuretano. En estos casos también es fundamental revisar los drenajes de agua, las juntas de dilatación o las posibles fisuras y grietas.

Si detectamos cualquier tipo de humedades es necesario acudir a un técnico que se encargue de estudiar la problemática y que dé soluciones efectivas y duraderas.

Podemos limpiar hongos o intentar hacer desaparecer las manchas con pintura, pero eso no eliminará el problema, sólo lo disimulará y el deterioro seguirá su curso agravando, cada día más, la situación, nuestra salud y la de nuestra casa.

Una revisión anual te ayudará también a mantener tu hogar en condiciones y preparado para hacer frente a las lluvias. Algunas acciones a realizar periódicamente son:

  • Mantener limpia y en buen estado la red de drenaje y evacuación de aguas del edificio.
  • Limpiar las arquetas.
  • Revisar la existencia de grietas o fisuras.
  • Estar vigilantes ante el estado de conservación de la fachada y del tejado.

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Notícias 19/03/2021 12:15:28

ayudas a la rehabilitacion

En los próximos meses se prevé una inversión que rondaría los 5.300 millones de euros, procedentes de fondos europeos y dirigidos a la mejora del parque inmobiliario.

Las ayudas incluirán tres líneas básicas: mejora de la eficiencia energética, conservación de edificios y mejoras en la accesibilidad. Y será imprescindible, para particulares y comunidades de propietarios, haber realizado la Inspección Técnica de Edificios (ITE) o el Informe de Evaluación de los Edificios (IEE) y disponer de la Certificación de Eficiencia Energética.

Las mejoras de la eficiencia energética se refieren a mejorar el aislamiento en fachadas y cubiertas, la substitución de ventanas, cierres de terrazas –las que ya tengan un techo- y la incorporación de toldos u otros elementos que reduzcan la insolación.

Por lo que se refiere a las instalaciones, se incluiría la colocación de nuevos sistemas de calefacción, refrigeración, producción de agua caliente sanitaria y/o ventilación para el acondicionamiento térmico.

También se incluiría la incorporación de equipos de generación o que permitan la utilización de energías renovables, como la energía solar fotovoltaica, biomasa o geotermia, que reduzcan el consumo de energía convencional térmica o eléctrica del edificio.

Otra de las medidas que se pretende potenciar sería las actuaciones que mejoren el aislamiento acústico de las viviendas y la instalación de puntos de recarga de vehículos eléctricos.

Para poder optar a las ayudas, los particulares y/o comunidades deberán satisfacer dos condiciones: mejorar como mínimo una letra en la calificación energética del edificio y, a la vez, reducir al menos un 10 % el consumo de energía final.

Por otro lado, las ayudas también incluirán la conservación de edificios. Las referidas a la cimentación de estructura o la cubierta, y también fachadas o patios con lesiones importantes o graves, detectadas durante la inspección de los mismos.

Otro de los aspectos que incluirán las subvenciones serán las mejoras en la accesibilidad de los edificios. La gran mayoría de veces, la instalación de rampas o ascensores.

Las comunidades son hasta el momento especialmente reacias a adoptar este tipo de medidas, o la combinación de varias. Pero, considerando las condiciones del parque inmobiliario por lo que se refiere a su eficiencia, son una de las inversiones más necesarias.

Partimos de la base de que aproximadamente un 80% del parque de edificios es susceptible de rehabilitarse con criterios de eficiencia energética. Si nuestra vivienda se construyó antes de la década de los años ochenta, muy probablemente se hizo sin ningún tipo de aislamiento térmico, y hasta 2006, es sumamente deficiente. Y lo mismo ocurre con los sistemas de calefacción o climatización. Este es uno de los problemas más habituales y es precisamente la nula capacidad aislante la que provoca pésimas condiciones de confort y el despilfarro de la calefacción.

Una de las acciones más rentables que podemos realizar en nuestro edificio es incorporar un aislamiento térmico y sustituir las ventanas y balconeras. Mejorar las características térmicas de nuestra vivienda supone una reducción, en muchos casos de hasta un 50% del gasto en calefacción y aire acondicionado.

Actualmente el mercado ofrece multitud de productos y sistemas para incorporar un aislamiento térmico a un edificio existente. Podemos hacer este aislamiento por el exterior del edificio, por el interior de la vivienda y, si existe, por inyección de espuma en la cámara de aire de la fachada. Los materiales se encuentran en forma de placas, mantas o espumas. Para reducir los gastos cuando hacemos este tipo de intervenciones, es recomendable aprovechar y realizar obras de rehabilitación en la fachada o en la cubierta. De esta forma reducimos el coste total derivado de la mano de obra o la instalación de un andamio.

Otro punto importante pasa por hacer un buen uso de las instalaciones de climatización siempre teniendo en cuenta que la viabilidad de una propuesta no depende sólo de las propias características de la misma, sino también, y más significativo, del uso que se haga de los sistemas de calefacción y/o refrigeración. Si la instalación tiene más de 10 años de antigüedad es recomendable renovarla y el mercado nos ofrece muchas opciones. Un sistema de calefacción y agua caliente conjunta es más eficiente. Si se ha de sustituir, es recomendable utilizar las calderas de condensación o bombas de calor a gas natural o, sistemas de aerotermia, o si es posible, biomasa. Los sistemas que funcionan con energía eléctrica se deben evitar por su baja eficiencia.

Des de la Administración y el Consejo General de la Arquitectura Técnica (CGATE) han puesto a disposición de los usuarios, herramientas que permiten hacer simulaciones de inversión, ahorro y tiempo de recuperación de las inversiones.

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Notícias 11/02/2021 10:35:57

“presupuesto

La ausencia de mantenimiento es la causa de la mayoría de las lesiones que aparecen en los edificios de viviendas. En muchos inmuebles no se realizan tareas de mantenimiento ni planificación alguna. La conservación, simplemente, no existe. Lo habitual es intervenir cuando ya han aparecido lesiones graves, en lugar de hacer un mantenimiento adecuado.

Como propietarios procuramos mantener en condiciones nuestro hogar. Mejoramos nuestra calidad de vida y revalorizamos nuestra vivienda. Pero, en cuanto a los elementos comunes del edificio, tan importantes e imprescindibles (hablamos de la estructura, la cubierta, las fachadas o las instalaciones), parece que su buen estado es siempre responsabilidad de otro.

El mantenimiento de las comunidades de propietarios gira alrededor de dos elementos esenciales: la Inspección Técnica y el Libro del Edificio. Es necesario un procedimiento, una previsión y el convencimiento de los propietarios de que ésta es una cuestión necesaria e ineludible. Para ello es imprescindible la figura de un técnico que se ocupe del buen estado del edificio y en el que podamos confiar.

El Libro del Edificio describe el inmueble, la configuración y el material que lo conforma. Incorpora también las instrucciones de uso y mantenimiento, que permiten programar en el tiempo las tareas de conservación y prever gastos con el fin de alargar su vida útil.

Además, recoge los documentos que justifican la realización de operaciones de reparación, mantenimiento y rehabilitación de carácter obligatorio, así como la identificación de las empresas o profesionales que las han realizado y las garantías que se han dado. Se incluyen los presupuestos y contratos de obras, mantenimiento y honorarios profesionales.

En el Libro del Edificio también encontraremos los certificados de inscripción en el Registro de Instalaciones Técnicas de Seguridad Industrial de las instalaciones comunes del edificio de baja tensión, gases combustibles, instalaciones petrolíferas, instalaciones térmicas y de ascensores que se hayan realizado, y los certificados de inspecciones técnicas de las instalaciones comunes sometidas a reglamentación de seguridad industrial.

El manual de uso y mantenimiento del edificio recoge la planificación de las operaciones que se deben llevar a cabo en las instalaciones y en sus espacios anexos de forma periódica, con el fin de conservarlo en un estado óptimo. Habitualmente lo conforman las operaciones de mantenimiento preventivo y las de mantenimiento sustitutivo.

  • El mantenimiento preventivo recoge las operaciones que se deben realizar de manera periódica, ya sean normativas o recomendadas, con el objetivo de mantener los elementos en las condiciones de diseño. Se intenta evitar que éstos se degraden con el paso del tiempo, lo que provocaría gastos mayores, accidentes por una disminución de la seguridad o la apariencia de dejadez. Incluye también un calendario con la distribución de estas operaciones, la valoración económica y las condiciones para realizar su contratación.

 

  • El mantenimiento sustitutivo se refiere al agotamiento de la vida útil de los elementos que conforman el edificio y sus instalaciones. Se prevé cuando habría que sustituirlos y se estima su coste. El objetivo es hacer una programación en el tiempo de las sustituciones para racionalizar el gasto económico de los propietarios del inmueble.

 

Las comunidades de vecinos deben saber que con un buen mantenimiento preventivo la vida útil de los diferentes elementos se alargará y obtendremos un mayor rendimiento y valor económico.

El Libro del Edificio se complementa con la Inspección Técnica de Edificios que se orienta a promover la implantación de un sistema periódico de revisión de los edificios de viviendas y, al mismo tiempo, a mejorar su mantenimiento.

La Inspección Técnica de Edificios (ITE) valora el estado general de conservación del edificio en función de la inspección visual de una serie de elementos que pueden afectar a la seguridad del inmueble y de las personas que lo habitan. Así, por ejemplo, se revisa el estado de la estructura y la cimentación, las fachadas, los patios, las cubiertas, las instalaciones y las condiciones generales de accesibilidad.

Las comunidades deben tener presente que, todos los edificios de más de 50 años de antigüedad en el caso de Aragón, de más de 45 años en el caso de Cataluña y de más de 30 años en el caso de Baleares, tienen que pasar esta Inspección Técnica obligatoria. Es, además, imprescindible para poder acceder a las ayudas a la rehabilitación.

Es responsabilidad de la comunidad de propietarios del edificio la contratación de la ITE. Si tiene que comprar o alquilar una vivienda, solicítela antes.

Si su comunidad ha decidido hacer obras, recuerde que para poder optar a las subvenciones a la rehabilitación la Inspección Técnica del Edificio debe haberse realizado antes del comienzo de los trabajos. De lo contrario no se podrá optar a la subvención.

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Los profesionales competentes para realizar la Inspección Técnica de Edificios (ITE), por capacidad técnica y experiencia profesional, son los aparejadores o arquitectos técnicos.

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Notícias 18/01/2021 15:46:41

“presupuesto

La alerta sanitaria derivada de la COVID-19 ha puesto en evidencia la importancia capital que tiene la ventilación en los edificios. Controlar los parámetros de temperatura interior, humedad relativa y concentración de CO2 es sinónimo de seguridad frente al virus.

Tal y como se ha manifestado desde el Ministerio de Sanidad, y es aceptado desde la comunidad científica, el método de transmisión por aerosoles es una de las principales vías de transmisión. Dichas partículas son expulsadas al hablar, respirar, gritar, toser o estornudar. A diferencia de las gotículas, que pueden llegar a una distancia de 1-2 metros antes de caer al suelo, los aerosoles se mantienen más tiempo suspendidos en el aire y llegan más lejos. Por ello es fundamental la renovación del aire interior por aire exterior, sobre todo en espacios cerrados donde pueda existir acumulación de personas.

Como indicador principal para garantizar una correcta calidad del aire interior se utiliza la concentración de CO2 en el ambiente. El aire exterior en zonas de baja contaminación se considera que contiene 440 ppm (partes por millón) de CO2. En ambientes interiores, nuestra normativa limita la concentración máxima en 900 ppm. A partir de dicha cantidad se considera que la calidad del aire es poco saludable, pasando al nivel de nociva a partir de 2500 ppm y de grave a partir de las 5000 ppm.

Para mantener la tasa de CO2 controlada se debe garantizar una correcta renovación del aire interior por aire exterior. Existen principalmente dos métodos:

  • Ventilación natural: es el sistema tradicional, el más sencillo y económico. La cantidad de tiempo de apertura para renovar el aire depende de varios factores, como la cantidad de ventanas a abrir, si existe posibilidad de ventilación cruzada o el número de ventilaciones que se pueden realizar al día. A nivel orientativo abrir 5-10 minutos por hora podría resultar suficiente para renovar completamente el aire de una estancia. Puedes utilizar la calculadora anti-covid para personalizar la ventilación de tu casa.

 

  • Ventilación mecánica: no es un sistema tan habitual en vivienda, pero sí en edificios de otros usos. Consiste en disponer de equipos mecánicos que extraen el aire interior a través de una serie de conductos para expulsarlo al exterior, al mismo tiempo que a través de otros conductos se capta aire exterior limpio y se impulsa al interior de los espacios. Con estos sistemas se puede garantizar el caudal de aire necesario para mantener la salubridad interior sin necesidad de abrir las ventanas.

 

En un hogar, en invierno, en una ola de frío, tener que abrir las ventanas para poder ventilar implica la entrada directa del aire exterior, lo que conlleva una disminución importante de la temperatura interior y afecta gravemente a la sensación de confort.

Del mismo modo, la humedad interior también se puede ver afectada, resecando el ambiente interior hasta puntos inadecuados. En cambio, con los sistemas de ventilación mecánica, sobre todo, si disponen de recuperación de calor, estos problemas desaparecen, y se puede garantizar una correcta calidad del aire interior sin afectar al confort térmico ni a la humedad ambiente.

Por tanto, las tres variables que afectan a la supervivencia del virus (renovación de aire, temperatura y humedad) deben estar equilibradas. Deberíamos ser capaces de dotar a nuestros edificios de envolventes térmicas e instalaciones que permitan mantener las temperaturas de confort todo el año (20 ºC en invierno y 25ºC en verano); que sean edificios transpirables donde la humedad relativa se mantenga dentro de los valores recomendados (entre el 40 y el 60%); y dónde la concentración de CO2 y COVs esté por debajo de los límites salubres (menor a 900 ppm).

 

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