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El blog de los arquitectos técnicos

Reportajes 18/12/2019 17:33:39

casa

Al hacer la valoración diferenciaremos el coste directo de la propia construcción de otros gastos indirectos imprescindibles. En este caso no se incluirán gastos de financiación, notaría o registro de la edificación. En primer lugar y si no disponemos de una parcela donde edificar, se deberá añadir el valor de compra del terreno. En la elección, hay que considerar las restricciones urbanísticas: altura máxima, superficie máxima que podemos construir, separación a los vecinos, etc. Es un aspecto importante y que condicionará nuestra vivienda. El precio del solar como es evidente variará de un municipio a otro, de la situación, de sus características, etc.

Necesitaremos unos técnicos en edificación que hagan el proyecto, la dirección de las obras y el control de la seguridad, así como también necesitaremos un laboratorio que realice un estudio geotécnico del solar y liquidar el importe de la licencia de obras. Los honorarios de los técnicos son libres, por lo que es recomendable consultar diferentes propuestas. Deberíamos buscar un técnico cercano, de confianza y que conozca el territorio. Es imprescindible que esté colegiado y disponga de un seguro de responsabilidad satisfactoria con garantía.

Como valores aproximados:

  • Gastos redacción del proyecto: Entre 6% y 7% del presupuesto de las obras
  • Gastos dirección de obra: Entre 3% y 3,50% del presupuesto de las obras
  • Gastos dirección de ejecución de obra: Entre 3% y 3,50% del presupuesto de las obras
  • Gastos de coordinación de seguridad y salud: Entre 0,8% y 1,1% del presupuesto de las obras
  • Gastos estudio geotécnico: Alrededor de los 1.000 €
  • Gastos licencia de obras: Entre 2,3% y 4% del presupuesto de las obras
  • Fianza asociada a la licencia de obras: Entre 3.000 € y 3.500 €

Los gastos relacionados directamente con la construcción de la vivienda dependerán especialmente de diferentes aspectos:

  • Las características topográficas del solar pueden incrementar los costes de construcción.
  • Construir plantas bajo rasante es más caro que hacerlo por encima del nivel de la calle.
  • La elección de los materiales de acabado, las instalaciones y los electrodomésticos, afectan de una manera importante al coste total de las obras.
  • Preocuparnos ahora por el tipo de instalaciones de climatización, el diseño de la casa, las ventanas y el aislamiento térmico que utilizamos, repercutirá en la eficiencia energética de la casa durante toda su vida útil.

Con el fin de aproximar en lo posible el coste de construcción utilizaremos tres niveles de acabado: alto, normal y sencillo.

El precio para un nivel de acabado alto y en construcción sobre rasante, lo encontraríamos alrededor de 1.800 €/m². En el caso de un nivel medio y sobre rasante, 1.390 €/m² y para un nivel sencillo 1.048 €/m².

Finalmente, aunque si se trata de nuestra vivienda no es obligatorio, es muy recomendable contratar una póliza de garantía decenal. El coste ronda el 0,01% del coste de la vivienda y estaremos más tranquilos. Hay que considerar que, si no la contratamos, la vivienda no la podremos vender durante 10 años.

También es importante comprobar si el constructor que contratamos dispone de seguro de responsabilidad civil.

Como ejemplo y para una vivienda unifamiliar aislada de unos 130 m², se podrían considerar los siguiente valores:

 

 

Nivel Alto

Nivel Normal

Nivel sencillo

Proyecto

15.210 €

11.745,50 €

8.855,60 €

Dirección de obra

7.020 €

5.421 €

4.087,20 €

Dirección ejecución

7.020 €

5.421 €

4.087,20 €

Coordinación de seguridad y salud

1.872 €

1.445 €

1.089 €

Geotécnico

1.000 €

1.000 €

1.000 €

Licencia de obras

7.020 €

5.421 €

4.087,20 €

Fianza

3.500 €

3.500 €

3.500 €

Construcción

234.000 €

180.700 €

136.240 €

Costes totales

276.643 €

214.653 €

162.946 €

 

¿Quieres que te ayudamos a construir tu nueva vivienda?

Si quieres que tu vivienda se construya con las máximas garantías, cumpliendo con la legislación actual, con buenos materiales pero con un precio asequible, en un tiempo razonable y, sobre todo, que esté construída a tu gusto, te ofrecemos lo que realmente necesitas: profesionales que se encargarán de todo. Tú sólo tendrás que relajarte y empezar a pensar de qué color prefieres pintar las paredes. De todo lo demás se encargará un arquitecto técnico, un profesional con experiencia y con los conocimientos necesarios para que tu obra tenga las máximas garantías.

En Obras con Garantía ponemos a tu disposición más de 100 profesionales colegiados que te ayudarán en todo lo que necesites en relación a la construcción de tu vivienda.

Contamos, además, con la garantía del correspondiente Colegio Profesional de Aparejadores, Arquitectos Técnicos e Ingenieros de Edificación y con más de 1.000 clientes satisfechos que pueden hablar por nosotros de su experiencia.

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Reportajes 19/11/2019 17:13:17

Necesitamos conocer el precio de nuestra vivienda por cuestiones muy diversas: procesos civiles, penales, mercantiles, fiscales, también a efectos urbanísticos y expropiatorios, finalidades financieras, valoraciones catastrales o a efectos legales.

 

tasaciones-tarragona

 

Hay muchos motivos por los que podemos necesitar una tasación de la vivienda. Por ejemplo, en una negociación mercantil, en una partición por herencia, un divorcio, un presupuesto o cualquier otra circunstancia similar.

En el caso de la valoración catastral es importante conocerla, ya que no sólo se tributan algunos impuestos a través de este valor (como el IBI) sino que, además, es una información requerida a la declaración de la renta.

Si tenemos que comprar, pero especialmente si tenemos que vender una vivienda, es muy importante conocer su valor de mercado. Es la garantía de una máxima rentabilidad en el tiempo adecuado.

El valor catastral de un inmueble lo determina Catastro, pero influyen aspectos como la localización, la ejecución material de la construcción en sí, para la que se consideran desde costes de construcción y beneficios del contratista hasta honorarios profesionales, tributos, uso, calidad, antigüedad, etc ..., y finalmente el precio de mercado. En ningún caso el valor catastral puede superar el valor de mercado.

Otra tipo de tasación con unas características especiales es la hipotecaria. Esta va asociada a un préstamo hipotecario y se realiza mediante una sociedad de tasación.

Fuera de estos dos casos particulares, la tasación se define como el informe destinado a precisar el valor de un inmueble dentro del mercado, en relación con la oferta y la demanda en un momento determinado.

La tasación de una vivienda debe cumplir unas normas legales a fin de poder precisar los criterios y la metodología para realizarla. Es imprescindible para que el valor de la tasación que se calcula sea válido.

Los informes se elaborarán a partir de la visita del inmueble, en el que se comprobarán sus características. Asimismo se analizará si el inmueble cumple con el planteamiento municipal o si tiene alguna otra restricción derivada de algún régimen de protección pública.

Las limitaciones de uso o derechos reales que puedan afectar el inmueble sólo aparecerán en el informe si se pueden apreciar en la inspección o están inscritos en el registro de la propiedad o fueran comunicados por el solicitante. No se tendrán en cuenta cargas que graven el inmueble: hipotecas, embargos, afecciones fiscales, etc.

La documentación normalmente solicitada en la inspección es la nota simple del registro de la propiedad, un título de propiedad (por ejemplo la escritura pública) y un certificado de catastro.

 

¿Quieres que te ayudemos solicitando la tasación de la vivienda?

La tasación de una vivienda, de un solar o de un local, la debe hacer un profesional cualificado con conocimientos del mercado inmobiliario y de los reglamentos aplicables para realizar la valoración.

Solicita que un técnico competente independiente haga una tasación de tu vivienda, terreno o local. Él te hará la tasación más justa. Sólo un técnico profesional con conocimientos sobre edificaciones, como por ejemplo, un arquitecto técnico, te podrá hacer una tasación objetiva.

A Obras amb Garantía ponemos a tu disposición más de 100 profesionales colegiados que te ayudarán en todo lo que necesites en relación a la tasación de la vivienda Contamos, además, con la garantía del Colegio de Aparejadores, Arquitectos Técnicos e Ingenieros de Edificación de Tarragona (COAATT) y con más de 1.000 clientes satisfechos que pueden hablar por nosotros de su experiencia.

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Reportajes 22/10/2019 11:46:52

Cada vez es más frecuente ver cómo los servicios técnicos de los ayuntamientos deben intervenir por desprendimientos en las fachadas, hundimientos de la cubierta o lesiones graves a la estructura de un edificio. Situaciones de riesgo que pueden generar daños personales, tanto para los ocupantes de las viviendas como para los peatones. Estas deficiencias en los edificios vienen inducidas, la mayoría de veces, por la falta de mantenimiento y provocan importantes gastos económicos a las Comunidades de Propietarios y en las administraciones locales, e incluso pueden implicar una posible responsabilidad civil.

 

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Para prevenir este tipo de situaciones, la administración implantó en 2010 la Inspección Técnica de Edificios, un proceso similar a la ITV de los vehículos, aplicado a los edificios de viviendas.

 

La falta de información, de ayudas y de implicación de la misma administración ha hecho que, casi diez años después, la aplicación de la Inspección Técnica de Edificios sea anecdótica. Es el caso de municipios de la costa norte de Tarragona como Calafell, Cunit o El Vendrell. Calafell por ejemplo no llega al 0,1% de los edificios inspeccionados. De un total de 688 edificios que debían hacer, sólo se han revisado 12. En el caso de El Vendrell, de un conjunto de 1.300 edificios, se han hecho 22 inspecciones, no llegando al 0,15% . Sucede lo mismo en los municipios pequeños, especialmente a los de las comarcas del Priorat, La Conca de Barberà o el Alt Camp, donde no llega al 2% del edificios inspeccionados.

 

Actualmente, se suma a la falta de cultura de mantenimiento, una situación económica difícil para las Comunidades de Propietarios. Un hecho que se arrastra desde finales de la década anterior y que ha hecho que el envejecimiento del parque inmobiliario sea un problema cada vez más importante. En realidad, en la mayoría de edificios de viviendas no se realiza ninguna tarea de conservación o mantenimiento, sino que se realizan obras de rehabilitación mucho más costosas, para corregir lesiones producidas por esta carencia de mantenimiento.

 

Las Comunidades de Propietarios deben ser conscientes de que invertir en mantenimiento y conservación reduce considerablemente los gastos que les genera no hacerlo, ya que esta falta de conservación y mantenimiento es la causa de la mayoría de las lesiones que aparecen en los edificios de viviendas. Si se hace un buen mantenimiento preventivo, la vida útil de los diferentes elementos del edificio se alargará, obteniendo un mayor rendimiento de estos.

 

Es imprescindible fomentar entre las Comunidades de Propietarios la implantación de la Inspección Técnica de Edificios y de disponer de un Manual de Uso y Mantenimiento.

 

El correcto mantenimiento de un edificio lo condicionan múltiples factores: la antigüedad, el tipo de ambiente que le rodea, los sistemas y materiales utilizados en la construcción y los elementos constructivos incorporados. Para tener controlados todos estos aspectos, que inciden en la seguridad y el mantenimiento del edificio, es imprescindible realizar la Inspección Técnica del Edificio y disponer de un Manual de Uso y Mantenimiento, que permita a las Comunidades de Propietarios programar en el tiempo las tareas de conservación oportunas.

 

El Manual de Uso y Mantenimiento del edificio recoge la planificación de las operaciones que se deben llevar a cabo en las instalaciones y los espacios anexos de forma periódica, con el fin de conservar el edificio en un estado óptimo. Procurando sustituir las reparaciones de urgencia, poco efectivas y costosas, por un mantenimiento preventivo que recoja las operaciones que se deben realizar de manera periódica, ya sean normativas o recomendadas, con el objetivo de mantener los elementos en las condiciones de diseño e intentando evitar que se degraden con el paso del tiempo provocando gastos mayores, accidentes por una disminución de la seguridad, o que tengan una apariencia de dejadez. Incluye también un calendario con la distribución de estas operaciones, la valoración económica y las condiciones para realizar su contratación.

 

¿Quieres que te ayudemos?

La realización de la Inspección Técnica de Edificios debe estar dirigida y llevada a cabo por un aparejador o arquitecto técnico. Nuestros técnicos profesionales realizarán el control y asesorarán sobre cuáles son las soluciones más adecuadas en cada caso.

A Obres amb Garantia ponemos a tu disposición más de 100 profesionales colegiados que te ayudarán en todo lo que necesites en relación a la realización de una Inspección Técnica del Edificio o en la realización de las obras para asegurar la seguridad de este.

Contamos, además, con la garantía del Col·legi d'Aparelladors, Arquitectes Tècnics i Enginyers d’Edificació de Tarragona (COAATT) y con más de 1.000 clientes satisfechos que pueden hablar por nosotros de su experiencia.

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Normativas 12/09/2019 10:06:11

Reforma Piso_1

 

Cuando emprendemos obras en casa o en el edificio en el que vivimos, por pequeñas que sean, asumimos unas obligaciones y unos riesgos que habitualmente desconocemos, pero de los que, aún así, somos responsables.

Obras de "poca importancia" como reformas en el baño, en la cocina, un cambio de pavimento o reparaciones en la cubierta, pueden implicar daños y / o riesgos de seguridad para los trabajadores, para los ocupantes de los edificios vecinos o incluso por los transeúntes de la vía pública, de los cuales, ni como comunidad ni como propietarios deberíamos asumir.

Como promotores domésticos y ocasionales desconocemos todo los aspectos técnicos y especialmente los relativos a la seguridad y salud en la obra, que consideramos que son cosa del albañil o del constructor.

 

¿Qué riesgos asumo?

A menudo nos encontramos que, en casa o en las comunidades de propietarios, es necesario hacer pequeñas reparaciones en la cubierta, en la fachada, o sustituir los bajantes de un patio de luces. En estos casos, el ayuntamiento sólo nos pide un presupuesto de las obras, pero se trata de obras con un riesgo importante por ejemplo de caídas de altura, y que como promotores seremos responsables. Habrá pues, conocer e informar de los riesgos al constructor, de vigilar el cumplimiento de las normas de seguridad, comprobar que la empresa está registrada, etc.

Un aspecto a tener en cuenta es que, cuando a una obra participa más de una empresa es obligatorio contratar un coordinador de seguridad y salud. Es decir, un técnico experto que vele por la seguridad en la obra y los intereses de la comunidad. En cambio, cuando sólo hay un contratista (independientemente del riesgo que haya en la obra) la ley no lo considera necesario. En estos casos, si no hay un técnico director de las obras, será la comunidad o nosotros mismos como propietarios, el que asumiremos esta responsabilidad en materia de seguridad.

Otro aspecto importante, y de lo que a menudo no somos conscientes, es que cuando tenemos que empezar unas obras pueden derivarse daños a terceros por una mala ejecución. Por ejemplo, al sustituir la bañera por un plato de ducha al mismo nivel, una de las mejoras más frecuentes en cualquier vivienda, se rebaja el revestimiento de la estructura y es imprescindible colocar una impermeabilización del pavimento de la ducha. Una mala ejecución puede derivar en filtraciones de agua en el piso de abajo y / o daños a la estructura del edificio.

En conclusión, antes de comenzar una obra es muy importante planificar adecuadamente lo que queremos hacer, su alcance y revisar los procedimientos de trabajo. Para lograrlo, lo más recomendable es contratar un técnico que nos asesore desde el inicio.

 

¿Quieres que te ayudemos?

Si quieres hacer obras en casa o en tu comunidad de manera económica, segura y con las máximas garantías es imprescindible que te asesores con un técnico experto.

A Obres amb Garantia ponemos a tu disposición más de 100 profesionales colegiados que te ayudarán en todo lo que necesites en relación a la reforma o rehabilitación en tu vivienda o la comunidad de propietarios. Contamos, además, con la garantía del Col·legi d'Aparelladors, Arquitectes Tècnics i Enginyers d’Edificació de Tarragona (COAATT) y con más de 1.000 clientes satisfechos que pueden hablar por nosotros de su experiencia.

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Reportajes 29/07/2019 13:33:03

construccion-piscina-tarragona

Tienes un jardín y lo quieres aprovechar al máximo? Hace tiempo que piensas a construir una piscina para disfrutar del verano con familia y amigos?.

La construcción de una piscina no es sólo hacer un agujero y revestirlo con un material adecuado para luego llenarlo de agua.

En este post queremos compartir algunos consejos a tener en cuenta para que la construcción de tu piscina se haga con las máximas garantías.

 

1. Informarse al Ayuntamiento:

Hay que dirigirse al Ayuntamiento correspondiente y pedir las ordenanzas municipales para conocer las características y dimensiones que puede tener la piscina, así y como pedir el permiso de obras correspondiente, que deberá ir acompañado de un proyecto técnico.

 

2. Conectar con un Arquitecto Técnico, Aparejador o Ingeniero de Edificación:

Sólo un profesional especializado podrá realizar el proyecto técnico y dirigir y supervisar las obras de tu piscina, con las máximas garantías y condiciones de seguridad. Además, también te asesorará sobre los materiales y cualidades más adecuadas.

 

3. Estudiar el terreno donde se instalará la piscina:

Uno de los aspectos más importantes a tener en cuenta, para no tener problemas de asentamientos de terreno en un futuro, es hacer un análisis del terreno, para ver su composición y resistencia. El terreno debe ser resistente y cuanto más horizontal y llano mejor. Ubicar la piscina en una zona que haya suficiente espacio para la maquinaria de excavación y un poco separada de los árboles te ayudará a reducir los costes de mantenimiento.

Sólo un técnico profesional experimentado te podrá ayudar a estudiar la mejor ubicación para tu piscina.

 

4. ¿Qué tipo de piscina quiero construir?

Hay una gran variedad de materiales para escoger en la construcción de una piscina. En general hay 2 tipos:

  • Piscinas prefabricadas: suelen ser más económicas y se instalan con más rapidez.
  • Piscinas de hormigón: la instalación es más lenta y son más costosas, pero te ofrecen muchas más oportunidades en el diseño.

 

5. ¿Qué dimensiones puede tener una piscina?

Las dimensiones de una piscina particular suelen oscilar entre los 15 m2 y los 50 m2. La profundidad suele estar entre 1 y 1,7 metros.

Sólo un técnico profesional experimentado te puede ayudar a decidir qué dimensiones de la piscina son las ideales para tu proyecto.

 

6. Licencia de obras y Proyecto Técnico:

La Licencia de Obras se pide al Ayuntamiento correspondiente y se presentará junto el Proyecto Técnico, que redactará el arquitecto técnico o aparejador.

En el Proyecto se especificará en detalle las características constructivas de la piscina como: superficie, volumen, profundidad, materiales de construcción, método constructivo, etc.

 

7. Elegir el constructor:

Te recomendamos que sea una empresa cualificada y con experiencia en la construcción de piscinas.

 

8. Mantenimento:

Uno de los puntos clave para el mantenimiento de la piscina es el tratamiento del agua. Hay que tener en cuenta este aspecto, ya que supone un coste permanente.

El Arquitecto técnico también te puede ayudar y asesorar en alternativas más económicas en la depuración de agua.

 

9. Inspección de las instalaciones:

Una vez terminada la obra es imprescindible hacer una inspección de las instalaciones y obtener el certificado de finalización de obra correspondiente, que garantiza que la piscina se ha realizado siguiendo toda la legislación constructiva vigente.

 

¿Quieres que te ayudemos en la construcción de tu piscina?

Si quieres hacer una piscina con las máximas garantías, no te compliques la vida, y contacta con un profesional cualificado. El arquitecto técnico gestionará integralmente el proyecto de construcción de tu piscina y te garantizará que cumple con la normativa actual. Tú sólo piensa en si quieres instalar un tobogán o un trampolín!

Te podemos ayudar desde el portal de Obres amb Garantia, ya que dispondrás de más de 100 profesionales titulados, colegiados y asegurados que te pueden asesorar en la construcción de la piscina. Contamos, además, con la garantía del Colegio de Aparejadores, Arquitectos Técnicos e Ingenieros de Edificación de Tarragona (COAATT). Más de 1.000 clientes satisfechos pueden hablar por nosotros.


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