La crisis de la vivienda en España sigue siendo un tema de gran preocupación tanto para los ciudadanos como para los gobiernos locales y nacionales. A pesar de los esfuerzos para paliar los problemas relacionados con la oferta y el acceso a la vivienda, una serie de factores continúan empeorando la situación. A continuación, se analizan los 10 principales problemas que agravan esta crisis, que afectan tanto a los potenciales compradores como a los arrendatarios y promotores.

1. Inseguridad jurídica y regulaciones cambiantes

Uno de los mayores obstáculos para la construcción de viviendas en España es la inseguridad jurídica derivada de las constantes modificaciones en la legislación. La introducción de restricciones al alquiler turístico, los límites a los precios del alquiler y la reciente Ley de Vivienda han creado un clima de incertidumbre. Los promotores y constructores se sienten inseguros respecto a la rentabilidad de sus inversiones, lo que hace que prefieran destinar su capital a proyectos más seguros. Esta inseguridad también impacta en los propietarios, que temen nuevas leyes que puedan reducir aún más sus márgenes de beneficio o generar conflictos legales. Como resultado, la oferta de viviendas en alquiler y venta se ve limitada, exacerbando la crisis de la vivienda.

2. Elevado coste del suelo

El precio del suelo en España ha aumentado considerablemente en los últimos años, especialmente en las zonas urbanas y en aquellas con alto desarrollo turístico. Este incremento no solo responde a la creciente demanda, sino también a la escasez de suelo finalista, es decir, aquel que está listo para edificar. La dificultad de encontrar terrenos accesibles y adecuados para nuevas construcciones encarece la inversión inicial de los promotores. Esto se traduce en precios de venta o alquiler más altos, lo que dificulta el acceso de la población a una vivienda asequible.

3. Aumento de los costes de construcción

Los elevados costes de los materiales de construcción y la escasez de mano de obra especializada han encarecido la construcción de viviendas en los últimos años. Factores como la pandemia de COVID-19 y la crisis global de suministros han provocado una subida de los precios de materiales básicos como el acero, el cemento o los productos derivados de la madera. Además, el coste de la mano de obra en la construcción ha alcanzado cifras récord en España, lo que ha incrementado aún más los gastos de los promotores. Esta inflación en los costes de construcción reduce el margen de beneficio para los promotores, que en muchos casos ven cómo los precios de venta o alquiler deben subir para compensar los mayores gastos. Como resultado, la accesibilidad a la vivienda se ve aún más limitada.

4. Lento proceso burocrático y normativo

En muchas ciudades españolas, la obtención de licencias para la construcción de nuevos inmuebles puede llevar años debido a la burocracia y la falta de digitalización en los procesos administrativos. La complejidad de la normativa urbanística y los interminables trámites para obtener permisos de obra retrasan significativamente el inicio de los proyectos. Además, el aumento de los plazos para la autorización de licencias y la falta de incentivos a la agilización de los trámites han generado una acumulación de proyectos pendientes, lo que aumenta los costes financieros y reduce la velocidad con la que se pueden añadir nuevas viviendas al mercado.

5. Desajuste entre creación de hogares y construcción de viviendas

La población de España sigue creciendo, pero el ritmo de construcción de viviendas no logra acompañar este aumento. En 2024, según datos del Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible, se finalizaron 97.837 viviendas nuevas, mientras que, según el Instituto Nacional de Estadística (INE), la población residente aumentó en 458.289 personas. Este desajuste entre el crecimiento demográfico y la falta de viviendas disponibles genera una presión constante sobre el mercado, lo que eleva los precios y agrava las dificultades para acceder a una vivienda adecuada.

6. Crecimiento del alquiler turístico

El auge de plataformas como Airbnb ha transformado significativamente el mercado de la vivienda en zonas turísticas y grandes ciudades. Muchos propietarios optan por alquilar sus viviendas a turistas, atraídos por los beneficios económicos que ofrece este tipo de alquiler de corta duración. Esta tendencia ha reducido la disponibilidad de viviendas en alquiler tradicional, lo que ha elevado los precios y reducido las opciones para los residentes locales. A su vez, los inquilinos que buscan viviendas asequibles se ven desplazados, ya que el alquiler turístico se ha convertido en una opción más rentable para los propietarios.

7. Insuficiente oferta de vivienda social

A pesar de ser uno de los países más grandes de Europa, España tiene una de las tasas más bajas de viviendas públicas en comparación con otros países del continente, como Suiza o Alemania, donde la vivienda social representa entre el 15 y el 20% del total. En España, este porcentaje apenas alcanza el 2,5%. La falta de inversión en vivienda pública limita el acceso de los sectores más vulnerables a un hogar digno, aumentando la desigualdad y generando una brecha cada vez más amplia entre aquellos que pueden permitirse una vivienda y aquellos que no.

8. Propietarios desprotegidos frente a los inquilinos y el fenómeno okupa

Muchos propietarios se sienten desprotegidos por las leyes que favorecen a los inquilinos en el régimen de alquiler tradicional, lo que les genera inseguridad a la hora de alquilar sus inmuebles. Además, el fenómeno del "okupa", o la ocupación ilegal de viviendas, es otro factor que ha generado temor entre los propietarios. Ante la falta de medidas efectivas de protección, muchos prefieren retirar sus inmuebles del mercado de alquiler tradicional y optar por alternativas más rentables, como el alquiler turístico o de corta duración. Esto, a su vez, reduce la oferta de viviendas disponibles para quienes necesitan un alquiler estable, aumentando la presión sobre el mercado.

9. Impacto de los extranjeros con salarios elevados

Otro factor que agrava la crisis de la vivienda en España es la llegada masiva de extranjeros provenientes de países con salarios mucho más elevados que los de los españoles. Personas de países como Alemania, Suiza o Reino Unido pueden permitirse pagar precios más altos por el alquiler o la compra de propiedades debido a su poder adquisitivo superior. Este fenómeno ha aumentado la competencia en el mercado inmobiliario, especialmente en las grandes ciudades y en zonas turísticas. Los extranjeros, al tener mayores recursos, no solo elevan los precios, sino que también contribuyen a la escasez de viviendas disponibles para los residentes locales.

Dentro de este fenómeno, se destacan los casos de nómadas digitales, extranjeros que trabajan a distancia y que eligen España como destino debido a la calidad de vida, el clima y las infraestructuras disponibles. También, se ha observado un aumento de ciudadanos de Europa del Este, como por ejemplo polacos, que buscan invertir en propiedades en España debido al miedo a invertir en sus países de origen, especialmente ante la amenaza de Rusia. Estos extranjeros prefieren comprar propiedades en un mercado más seguro como el español, lo que intensifica aún más la competencia por el stock de viviendas.

Además, extranjeros que huyen del aumento de precios en otras grandes ciudades de Europa, como Londres, París o Ámsterdam, también están invirtiendo en el mercado inmobiliario español. La aceleración en los precios de la vivienda en estos países ha llevado a muchos a buscar alternativas en España, donde, aunque los precios también han subido, son relativamente más asequibles en comparación con otras capitales europeas.

10. Estancamiento salarial en España

Según un informe del Instituto Nacional de Estadística (INE), los salarios en España llevan estancados desde 2008, con un crecimiento de apenas un 1,3% anual en términos nominales. Esta falta de crecimiento en los ingresos de los españoles contrasta con el incremento de los precios de la vivienda, lo que hace que muchas personas no puedan acceder a una vivienda adecuada. En 2023, el salario medio en España fue de unos 1.700 euros mensuales, lo que es considerablemente más bajo que en muchos países de la UE, lo que deja a los residentes locales en una desventaja competitiva frente a los extranjeros con mayores ingresos.

La crisis de la vivienda en España es un fenómeno complejo que responde a múltiples factores interrelacionados. Desde la inseguridad jurídica hasta la escasez de vivienda social, pasando por la especulación del suelo, el impacto de los extranjeros con salarios elevados y los crecientes costes de construcción, cada uno de estos problemas contribuye a la dificultad de acceder a una vivienda digna. Si bien algunos de estos problemas pueden ser resueltos con reformas legislativas y políticas públicas más eficaces, otros requieren una inversión significativa y un enfoque más integral para garantizar que las futuras generaciones puedan vivir de manera asequible y segura en España.

En los últimos años, el fenómeno de la transformación de locales comerciales en viviendas ha cobrado una notable relevancia en el ámbito urbano. Este cambio de uso responde a la evolución de las necesidades habitacionales en las ciudades en un contexto de sostenibilidad y optimización del espacio urbano.

La crisis económica de 2008 dejó una huella profunda en el sector comercial, llevando al cierre de numerosos negocios y a la proliferación de locales vacíos en muchas ciudades. A medida que la demanda de vivienda ha aumentado, especialmente en áreas urbanas, muchos propietarios de locales han comenzado a considerar la conversión de sus espacios comerciales en viviendas, especialmente en zonas céntricas donde los precios de venta y los alquileres han aumentado considerablemente.

Ventajas de la conversión de locales en viviendas

Transformar un local comercial en vivienda puede ser una buena solución para quienes buscan una vivienda a precio más asequible o para aquellos que disponen de un establecimiento comercial en desuso. Estos locales vacíos pueden ser reutilizados para satisfacer la creciente demanda de vivienda, optimizando así el uso del suelo urbano.

También puede contribuir a la revitalización de áreas que han sufrido un declive comercial, atrayendo nuevos residentes y fomentando la actividad social.

Para los propietarios, convertir un local comercial en vivienda puede resultar en un aumento del valor de la propiedad, especialmente en zonas donde la demanda de vivienda es alta.

¿Qué debemos tener en cuenta para llevar a cabo un cambio de uso?

Cada comunidad autónoma tiene sus propias regulaciones sobre el cambio de uso de propiedades. Es fundamental consultar previamente la legislación para garantizar que el cambio de uso cumple los requisitos para llevarse a cabo y obtener los permisos necesarios.

Si es posible la transformación en vivienda, es importante tener en cuenta que los locales comerciales suelen tener características que no son ideales para la vida residencial:  falta de ventanas, inadecuada distribución del espacio, ... Hay que tener en cuenta que la adaptación puede requerir una inversión significativa en reformas.

¿Qué pasos se deben seguir?

Antes de iniciar cualquier proyecto, es crucial realizar una evaluación exhaustiva del local. Esto incluye analizar su ubicación, el estado estructural del edificio, y la demanda de vivienda en la zona. También es importante considerar el tipo de vivienda que se desea crear (por ejemplo, un apartamento, un loft, ...) y cómo se integrará en el entorno.

El siguiente paso será examinar la distribución del local, la altura de los techos, la iluminación natural y la posibilidad de realizar modificaciones importantes. Es fundamental determinar si el espacio puede adaptarse a las necesidades de una vivienda, como la creación de habitaciones, cocina y baño.

Contar con un profesional que conozca la normativa, el proceso para obtener los permisos necesarios y, especialmente, el tipo de actuación y los costes necesarios para que nuestro proyecto sea un éxito es fundamental, ya que es necesario un plan de actuación que maximice el uso del espacio y cumpla con los códigos de construcción.

También te ayudará a definir cómo se distribuirán los diferentes espacios dentro del local. Esto puede incluir la creación de habitaciones, la ubicación de la cocina y el baño, y la consideración de áreas comunes.

No hay que olvidar, tampoco, que, dependiendo del estado del local, puede ser necesario realizar cambios importantes, como la instalación de paredes, ventanas y sistemas de fontanería y electricidad. Además, es importante asegurar que el local cumpla con los estándares de confort, eficiencia energética y habitabilidad. Esto puede incluir la instalación de aislamiento, sistemas de calefacción y refrigeración, y acabados interiores que hagan el espacio acogedor.

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La pobreza energética es una realidad que afecta especialmente a los hogares de renta baja, quienes suelen residir justamente en viviendas ineficientes desde el punto de vista energético. Esta situación genera un círculo vicioso: los hogares más vulnerables se ven obligados a gastar más en energía debido a la mala calidad constructiva de sus viviendas, o bien reducen el uso de sistemas de calefacción para evitar costos desproporcionados. Ambas alternativas comprometen su calidad de vida y agravan la desigualdad energética.

Las viviendas de baja eficiencia energética en España son, en su mayoría, construcciones antiguas que preceden a la implementación de estándares modernos de aislamiento y diseño eficiente. Estas propiedades suelen ser más accesibles económicamente y por ello las adquieren las clases sociales más modestas, pero los bajos costos iniciales se ven contrarrestados por potenciales facturas energéticas elevadas. La paradoja económica es clara: quienes menos recursos tienen acaban destinando una mayor proporción de sus ingresos a cubrir gastos energéticos derivados del mal aislamiento, sistemas de calefacción obsoletos y ventanas inadecuadas.

El problema es significativo en nuestro país, donde aproximadamente la mitad de las viviendas fueron construidas antes de 1981, año en que se empezaron a exigir normativas mínimas de eficiencia energética. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), de las 26,6 millones de viviendas familiares existentes en el país, 13 millones carecen de eficiencia energética o presentan un desempeño prácticamente nulo. 

Para mejorar la eficiencia energética de estas viviendas, se pueden realizar diversas intervenciones, como instalar carpintería exterior con rotura de puente térmico, aislar fachadas, incorporar sistemas de calefacción eficientes y adoptar sistemas de ventilación con recuperación de calor. Aunque estas medidas pueden reducir significativamente la demanda energética –hasta un 40% en el caso de un buen aislamiento de muros–, su elevado costo inicial lógicamente representa un obstáculo para los hogares más modestos.

Aún así, las reformas energéticas están ganando terreno entre los hogares españoles. De hecho, más de la mitad de las renovaciones realizadas en los últimos cinco años en España han tenido como objetivo mejorar el aislamiento de las viviendas. 

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Hace unos meses se publicó la Directiva de eficiencia energética de los edificios con importantes novedades y con nuevos objetivos a alcanzar para lograr una mayor descarbonización y sostenibilidad en Europa.

¿Qué implica esta nueva directiva?

Si nos fijamos en el año de construcción:

Una de las premisas que nos indica esta normativa es que todos los edificios nuevos deben ser edificios de cero emisiones en 2030. Los edificios públicos deberán adelantar este requisito 2 años, es decir, los edificios nuevos públicos deberán ser edificios de cero emisiones en 2028.

Por otro lado, los edificios existentes tendrán que adaptarse a los nuevos estándares de eficiencia energética, con el objetivo de alcanzar las cero emisiones netas en 2050.

Si nos fijamos en el uso del edificio:

En cuanto a los edificios no residenciales este texto destaca unas normas mínimas de eficiencia energética, (MEPS por sus siglas en inglés), más rigurosas con el fin de reducir significativamente su consumo energético, evitando que excedan la cantidad máxima por m2 especificada de energía primaria o final.

Así mismo, la directiva pone especial énfasis en la rehabilitación de los edificios menos eficientes, con el objetivo de mejorar el confort y reducir las emisiones de CO2. Para ello introduce que el umbral máximo de eficiencia energética para los edificios no residenciales estará por encima del 16% de su parque inmobiliario no residencial nacional en 2030, y por encima del 26% en 2033.

De estas premisas se eximen los edificios no residenciales habituales como patrimonio histórico, fuerzas armadas o lugares de culto.

Respecto a los edificios residenciales la norma indica que el uso medio de energía primaria se reducirá en un 16% en 2030 y entre un 20 y un 22% en 2035. Además, nos expone que al menos el 55% de la reducción energética será a través de la rehabilitación del 43% de las peores zonas.

Otros detalles de interés

Además de lo indicado, la nueva directiva también introduce el concepto de Potencial de Calentamiento Global (PCG) para evaluar el impacto ambiental de los edificios a lo largo de su ciclo de vida. Expresado en kg de CO2 equivalente por metro cuadrado de superficie útil y considerando un ciclo de vida de 50 años, se convierte en un indicador clave para medir la sostenibilidad de las nuevas construcciones. Esto significa que se tendrá en cuenta no solo la energía consumida durante su uso, sino también las emisiones generadas durante su construcción y demolición. Esta medida, basada en la norma EN 15978:2011, nos permite tomar decisiones más informadas y construir edificios más sostenibles.

Aspecto muy destacado también, son la implantación de las denominadas “One Stop Shops” u Oficinas de Rehabilitación, como se les conoce actualmente en España. Serán obligatorias para municipios de más de 80.000 habitantes y darán información a todos los agentes. Se pondrá especial énfasis en hogares vulnerables y en los edificios de peores rendimientos.

Por otro lado, los nuevos Planes de Rehabilitación, que sustituyen a las anteriores ERESEEs, estrategias a largo plazo, deberán incluir una hoja de ruta detallada para la eliminación progresiva de las calderas de combustibles fósiles antes de 2040. De esta manera, se garantizará una transición ordenada hacia un parque edificatorio más sostenible.

Así mismo, la nueva normativa impulsa el uso de energías renovables en los edificios, promoviendo la instalación de paneles solares y facilitando la integración de infraestructuras de movilidad sostenible como puntos de recarga para coches eléctricos o plazas para bicicletas. De esta forma, se contribuye a reducir la dependencia de los combustibles fósiles y a promover un modelo energético más limpio y eficiente.

En definitiva, la nueva directiva de eficiencia energética es una herramienta fundamental para construir un futuro más sostenible. Al establecer objetivos claros y ambiciosos, la UE envía un mensaje contundente sobre la importancia de la eficiencia energética en los edificios.

(Texto oficial de la Directiva).

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Quien más quien menos, lleva a cabo pequeñas obras de reforma en su vivienda: la reforma de un baño, de una cocina, una pequeña redistribución, sustitución de ventanas, de pavimentos, una adecuación de las instalaciones... (actuaciones sin afectaciones estructurales del inmueble); lo que se conoce como OBRAS MENORES.

Suelen ser pequeñas actuaciones, a través de las cuales, se obtiene la licencia de obras con una simple comunicación previa y/o aportando un presupuesto de la obra, y que no se requiere una dirección de obra por parte de técnico competente en concreto.

Aunque son actuaciones de escasa entidad, evidentemente para el propietario del inmueble que las lleva a cabo, son importantes, están en su casa y en consecuencia a nivel particular, son relevantes y una inversión ya sea en bienestar o para mejorar el valor de la vivienda.

Con demasiada frecuencia, se suele dejar este tipo de actuaciones en manos de una pequeña constructora, sin ningún tipo de seguimiento ni control por parte de un técnico profesional y competente en la materia.

Conceptos, probablemente sencillos como pueden ser: la compatibilidad de los materiales utilizados, comprobaciones de planimetrías y niveles tanto horizontales como verticales, el cumplimiento de la normativa vigente en la intervención que se lleva a cabo, incluso un asesoramiento más técnico sobre la disposición de los elementos y materiales para potenciar la obra, son tareas propias de los profesionales de la arquitectura técnica. Incluso, una supervisión económica de la propia obra, para evitar desviaciones excesivas en el presupuesto de obra acordado.

Es por este motivo, que se recomienda disponer de un Técnico competente, que lleve a cabo un seguimiento de este tipo de obras menores y verifique la correcta ejecución de las mismas.

De esta forma, se pueden evitar incidencias futuras, como puertas o ventanas que no cierran correctamente, pavimentos con desniveles acentuados, problemas en la puesta en funcionamiento de las instalaciones...

Desde los Colegios de la Arquitectura Técnica, somos conocedores de las numerosas reclamaciones, que con demasiada frecuencia terminan en un Juzgado, que se dan entre particulares y constructores por actuaciones no llevadas a cabo correctamente y que suponen un perjuicio por la propiedad de la vivienda, y evidentemente, un técnico competente es quien acaba llevando a cabo un informe técnico pericial que expone y justifica si una obra de la tipología que nos ocupa, se ha ejecutado correctamente o no.

Dentro del coste global de una obra de algún tipo de reforma interior de una vivienda, la repercusión de un técnico que haga su seguimiento y verificación para que se lleve a cabo correctamente, no tiene por qué representar un incremento de coste desorbitado de la misma, y en todo caso, sí que debe representar una seguridad y tranquilidad por la o las personas que han decidido llevar a cabo una reforma en su hogar.

Si estás pensando en llevar a cabo una reforma de tu casa, no lo dudes, y contacta con un profesional de la arquitectura técnica, para que una vez finalizada la obra, ésta resulte exitosa.

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