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El blog de los arquitectos técnicos

Normativas 05/05/2020 13:26:49

inspección técnica de edificios

Cada vez es más frecuente ver cómo los servicios técnicos de los ayuntamientos deben intervenir en desprendimientos en las fachadas, hundimientos de la cubierta o lesiones muy graves en la estructura de un edificio.

Son situaciones de riesgo para los ocupantes de las viviendas y también para los peatones que circulan por la vía pública, inducidas, la mayoría de veces, por la falta de mantenimiento y que provocan importantes gastos económicos a las administraciones locales.

Existen también, especialmente en el casco antiguo de muchos municipios grandes, edificaciones vacías y sin ningún tipo de seguridad debido a la falta de mantenimiento, y que en situaciones de lluvias o viento se derrumban total o parcialmente provocando graves problemas de seguridad.

Con el objetivo de prevenir este tipo de situaciones, la administración implantó en 2010 la Inspección Técnica de Edificios (ITE), un proceso similar a la ITV de los vehículos, aplicado a los edificios de viviendas. Pero la falta de información, de ayudas y de implicación de la misma administración, ha hecho que casi diez años después, la aplicación de la inspección sea plenamente anecdótica.

Sucede lo mismo en los municipios pequeños, donde no llega al 2% de edificios inspeccionados.

Actualmente, se suma a la falta de cultura de mantenimiento una situación económica difícil para las comunidades de propietarios, un problema, que se arrastra desde finales de la década anterior, y que ha hecho del envejecimiento del parque inmobiliario un problema cada vez más importante.

La falta de conservación y mantenimiento es la causa de la mayoría de las lesiones que aparecen en los edificios de viviendas. En realidad, en la mayoría de edificios de viviendas no se realiza ninguna tarea de conservación o mantenimiento, si no que se realizan obras de rehabilitación muy costosas para corregir lesiones producidas por esta carencia.

Las comunidades de propietarios deben ser conscientes de que invertir en mantenimiento y conservación reducirá considerablemente los gastos que les genera no hacerlo.

Es imprescindible fomentar la implantación de la inspección técnica de los edificios y disponer de un manual de uso y mantenimiento que les permita programar en el tiempo las tareas de conservación oportunas.

El manual de uso y mantenimiento del edificio recoge la planificación de las operaciones que se deben llevar a cabo en sus instalaciones y sus espacios anexos de forma periódica, con el fin de conservarlo en un estado óptimo.

Procurar cuanto menos, sustituir las reparaciones de urgencia poco efectivas y costosas para un mantenimiento preventivo que recoja las operaciones que se deben realizar de manera periódica, ya sean normativas o recomendadas, con el objetivo de mantener los elementos en las condiciones de diseño, intentando evitar que se degraden con el paso del tiempo provocando gastos mayores, accidentes por una disminución de la seguridad, o que tengan una apariencia de dejadez. Incluye también un calendario con la distribución de estas operaciones, la valoración económica y las condiciones para realizar su contratación.

Si se hace un buen mantenimiento preventivo, la vida útil de los diferentes elementos se alargará, obteniendo un mayor rendimiento de éstos.

 

¿Quieres que te ayudemos?

La realización de la Inspección Técnica de Edificios (ITE) debe estar dirigida y llevada a cabo por un aparejador o arquitecto técnico. Nuestros técnicos profesionales realizarán el control y asesorarán sobre cuáles son las soluciones más adecuadas en cada caso.

En Obras con Garantía ponemos a tu disposición más de 100 profesionales colegiados que te ayudarán en todo lo que necesites en relación a la realización de una Inspección Técnica del Edificio o en la realización de las obras para asegurar la seguridad de este.

Contamos, además, con la garantía del correspondiente Colegio Profesional de Aparejadores, Arquitectos Técnicos e Ingenieros de Edificación y con más de 1.000 clientes satisfechos que pueden hablar por nosotros de su experiencia. Haciendo clic en este enlace accederás a más información sobre la Inspección Técnica de Edificios (ITE). Además, podrás pedir hasta 3 presupuestos gratis de profesionales altamente cualificados.

 


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Notícias 02/04/2020 09:53:53

Es muy importante que se intente lograr un ambiente interior lo más sano posible dentro de la vivienda. Esto ayudará a mejorar la percepción anímica y física durante estos días de confinamiento, a la vez que se pueden evitar dolencias o enfermedades que pueden ser causadas por un ambiente interior poco saludable.

Las recomendaciones que se realizan desde Obrascongarantia.com para mantener el ambiente interior dentro de unos adecuados parámetros de salubridad y de confort son los siguientes:

 

1. Vigila que haya una temperatura y humedad adecuadas en tu vivienda.

En primer lugar, es muy importante mantener una temperatura agradable en función de las diversas características de la vivienda, y evitar, en la medida de lo posible las variaciones bruscas de temperatura.

La sensación de calor varía de una persona a otra y puede abarcar un amplio rango de temperaturas, sobre todo en función del tipo de vestimenta, la alimentación, la actividad física que se realice, la edad, el sexo, el tipo de calefacción, la época del año, la humedad, la luminosidad y los colores.

La temperatura recomendada es de 20 a 24 ºC para las habitaciones vivideras (salón, cocina, etc.) y de 18 – 22 º C para los dormitorios.

La humedad desempeña un importante papel en la tarea de lograr un ambiente interior sano y agradable. Se debe vigilar que la humedad esté siempre comprendida entre el 40 % y el 60%. 

Es muy importante vigilar que sobre todo no exista una humedad muy reducida, ya que es conocido que la capacidad de supervivencia de los virus de la gripe es mayor cuando la humedad es más baja.

 

2. Evita que se formen condensaciones en las ventanas u otros elementos.

Las condensaciones o aparición de agua interior en las ventanas u otros elementos de las viviendas llevan siempre aparejados otro tipo de problemas que derivan en la presencia de hongos, moho, etc., que facilitan la acumulación de virus y bacterias.

Es importante, en función de las condiciones climatológicas exteriores, vigilar si se producen condensaciones en tu hogar y, en caso de que así sea, aumentar la ventilación de la vivienda y sobre todo evitar estas 3 acciones en los días de mayor humedad exterior:

  • Evitar completamente tender la ropa en el interior.
  • Disminuir al mínimo imprescindible las tareas de plancha con vapor.
  • Disminuir en la medida de lo posible la cocción de alimentos que desprenden mucho vapor de agua.

 

3. Mantén concentración de CO2 en el ambiente no muy elevada.

Una adecuada concentración de CO2, es probablemente el aspecto que más contribuye a mantener un confortable ambiente interior.

El análisis de la concentración de dióxido de carbono (CO2) es probablemente el mejor indicador para evaluar la calidad del aire interior de un espacio y de su tasa de renovación de aire. El CO2 es un gas inodoro, incoloro e insípido. Se trata de una molécula muy estable y, a priori, no es un gas tóxico, aunque conforme aumenta su concentración en espacios cerrados produce sensación de ambiente cargado, dolores de cabeza, náuseas, dificultad para descansar, etc.

La concentración de CO2 en el ambiente exterior es de aproximadamente 400 ppm.

La concentración recomendada de CO2 en el interior de las viviendas es del orden de 600-900 ppm. Para conseguir esta baja concentración, se recomienda ventilar las viviendas durante 20-30 minutos en al menos 3 veces al día (por la mañana, por la tarde y antes de acostarse). Además, con una adecuada calidad interior de aire disminuye enormemente la cantidad de patógenos presentes en el citado medio.

No obstante, notaremos que la concentración es superior a la recomendada cuando el ambiente en la habitación huela a “cargado”.

 

4. Evita la concentración de formaldehidos en el ambiente interior.

El formaldehido, el aldehído más importante, es quizá la sustancia tóxica más común en los espacios interiores. En condiciones normales de temperatura y presión el formaldehído se presenta como un gas, con un olor punzante, intenso y penetrante. Es hidrosoluble y muy volátil. Está presente en interiores de edificios, debido a materiales de construcción, tableros de virutas aglomeradas, etc. Sin embargo, los picos de concentración de formaldehido en el interior de viviendas se producen generalmente al utilizar los productos comunes de limpieza o desinfección.

Dado que, en la situación actual, donde desde las autoridades sanitarias se indica que deben realizarse frecuentes limpiezas y desinfecciones de las viviendas y los aseos de las mismas, es más importante que nunca evitar que la concentración de formaldehido interior se dispare. Para ello, se recomienda ventilar abundantemente (al menos 40 minutos) una vez que se ha realizado la limpieza de la vivienda utilizando productos químicos.

 

5. Permite que el sol y la luz natural entren a tu vivienda.

La iluminación en la vivienda es una pieza fundamental para el bienestar de los integrantes que la ocupan, en el caso de la luz natural da muchas ventajas y es muy importante que se favorezca este tipo de iluminación en la vivienda y más en un periodo largo de confinamiento.

La luz natural, cuando entra al interior ayuda a controlar el estado de ánimo de las personas ya que la iluminación natural ayuda a la segregación de la serotonina, cosa que se traduce en un estado de ánimo mucho mejor. Otro beneficio serían los rayos UVA del sol que aportan producción de vitamina D. También permite tener una mayor concentración en el trabajo o en los estudios. Se podría afirmar que es un antidepresivo natural. Además, la luz natural ayuda a que las estancias de la vivienda luzcan más limpios y amplios.

 

6. Evita los malos olores como consecuencia del vaciado de los sifones de los desagües.

En ocasiones y causado principalmente tras uno o varios días de viento fuerte, notamos en el baño o en la cocina de la casa un olor muy desagradable que coloquialmente se conoce como “olor a cañería”. Este olor se produce cuando se tienen aparatos sanitarios que no se utilizan en unos días y como consecuencia de la presión exterior de aire provocada por el viento se vacían los sifones, que es la barrera que se articula en las edificaciones para que no pasen los malos olores de los desagües, y el olor entra y se adueña del hogar.

La solución ante un caso de este tipo es muy sencilla, basta con abrir el agua de todos los grifos durante 30 segundos y el olor desaparecerá inmediatamente, porque el posible sifón vaciado se habrá llenado de nuevo.

 

7. Evita los accidentes caseros, actuando en las instalaciones de la vivienda.

En estos días de baja actividad y que además se debe permanecer en la vivienda confinado, surge la tentación de realizar pequeñas modificaciones o reformas en casa, para las que probablemente no se tengan los conocimientos necesarios.

Te aconsejamos que pospongas estos trabajos y que una vez finalice el periodo de confinamiento consultes con un profesional o gremio, ya que es esfuerzo y responsabilidad de todos evitar que aumente la presión asistencial en los hospitales, cosa que puede ocurrir en caso de un accidente doméstico haciendo reparaciones.

Este consejo cobra una importancia capital en el caso de instalaciones eléctricas o de fontanería, ya que el daño propio o a la comunidad de propietarios puede ser enorme, en un momento además, en el que no está asegurada la asistencia inmediata de empresas de mantenimiento.

 

8. Utiliza al máximo la terraza.

La luz y el aire exterior son fundamentales para mantener unos adecuados niveles de serotonina y de vitamina D. Aprovecha al máximo esa terraza que tenías casi olvidada.

 

9. En caso de duda, consulta con un profesional experto en edificación.

Por todo lo anterior, y con la visión de servicio público, Obrascongarantia.com está al servicio de la ciudadanía y se ha articulado un canal de consultas gratuitas donde los profesionales colegiados arquitectos técnicos te asesoran sobre los problemas de habitabilidad, que como consecuencia del periodo de confinamiento para la lucha contra la Covid-19, se puedan producir.

No lo dudes, en caso de problemas en tu vivienda o de alguna duda, consulta con los expertos en edificación voluntarios que a través de Obrascongarantia.com se ponen a tu disposición.

Puedes hacer tus consultas gratuítamente aquí:

https://obrascongarantia.com/es/servicios/consulta-al-experto


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Notícias 23/03/2020 12:59:14

 

Con motivo del Estado de Alarma y confinamiento en los hogares que ha decretado el Gobierno en toda España a raíz de la pandemia del Coronavirus, el Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Zaragoza (COAATZ) y el Colegio de Aparejadores, Arquitectos Técnicos e Ingenieros de la Edificación de Tarragona (COAATT) han activado un servicio gratuito de consultas técnicas de la mano de su común plataforma online obrascongarantia.com Con esta iniciativa, ambas entidades quieren ayudar a los ciudadanos a la confortabilidad de sus hogares y a resolver cualquier incidencia constructiva relacionada con las viviendas u otro hábitat, provocadas por el máximo funcionamiento y uso al que se someten las casas durante el confinamiento familiar por COVID-19.

 

En estos momentos de confinamiento en las casas, con toda la familia en el hogar durante muchas horas, es inevitable que se pongan al límite los respectivos hogares, resintiéndose así la habitabilidad de los mismos. Por eso, es muy probable que a los ciudadanos les asalten dudas, consultas o urgencias en relación al uso y mantenimiento de las casas. 

 

A tal efecto pues, los Colegios de Arquitectos Técnicos de Zaragoza y Tarragona han puesto en marcha un servicio gratuito de consultas técnicas desde su plataforma digital www.obrascongarantia.com  para dar respuesta a los ciudadanos sobre todos estos temas. Así, ahora que es inviable moverse de casa, obrascongarantía.com ha habilitado este servicio telefónico y online gratuito para que las personas interesadas puedan realizar al momento sus consultas a los profesionales especialistas –Arquitectos Técnicos Colegiados– sobre diferentes aspectos constructivos relacionados con la vivienda u otro hábitat:

  • Cómo mejorar la habitabilidad de mi casa ahora que estamos confinados.
  • Consejos para un buen mantenimiento de la vivienda en momentos de máximo funcionamiento y uso.
  • Resolución de dudas y urgencias para incidencias constructivas: humedades, ahorro energético, ventilación, reparaciones, averías, optimización de los espacios…

El servicio gratuito de consultas técnicas de obrascongarantia.com se canaliza a través de este formulario que hay en la misma plataforma web o de los siguientes teléfonos:

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PROVINCIA DE ZARAGOZA. Tel. 976 239 501. De 9:00 h a 14:00 h y de 15:00 h a 20:00 h

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PROVINCIA DE TARRAGONA. Tel. 977 250 871. De 9:00 h a 14:00 h

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Esperando que esta difícil situación pase lo más pronto posible, desde ambos Colegios Oficiales se ha hecho un llamamiento general a la autorresponsabilidad de todos para quedarse en casa y ayudar a erradicar la pandemia. 


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Notícias 17/02/2020 13:03:35

La gran mayoría de los edificios presentan problemas de accesibilidad, tanto para el acceso al edificio como en la movilidad entre plantas. Una situación que, combinada con el progresivo envejecimiento de la población, ha dado lugar a un incremento cada vez más importante de las obras dirigidas a la eliminación de barreras arquitectónicas. Éste es sin duda alguna uno de los mayores retos del sector, junto con el de la eficiencia energética de las viviendas.

Afortunadamente se han ido eliminando trabas, la administración ha legislado en este sentido y se facilita a las comunidades afrontar las obras, tanto en lo que se refiere a la aprobación en junta, como en acceder a ayudas económicas que les permitan afrontarlas. En muchos municipios es posible incluso solicitar al ayuntamiento ocupar la vía pública o incrementar la ocupación de la finca, si técnicamente no existe otra solución.

¿Es posible instalar un ascensor en nuestro edificio? Las soluciones técnicas han ido evolucionando y ya lo permiten en la gran mayoría de fincas. Ya sea a través del hueco de las escaleras o utilizando los rellanos de las plantas, a través de patios de luces, o incluso podría instalarse a través de la fachada del edificio. La gran mayoría de comunidades pueden encontrar una solución viable técnica y económicamente.

Las obras deberían también considerar el recorrido desde la calle hasta el ascensor. Éste debe muchas veces también corregirse. En este caso los cambios de nivel los podremos eliminar ya sea con rampas o plataformas elevadoras.

También es imprescindible valorar el tipo de ascensor que instalaremos, su consumo y los costes de mantenimiento. Las diferencias entre uno de funcionamiento hidráulico y otro de funcionamiento eléctrico, son muy importantes.

Hay que tener en cuenta que la instalación de un ascensor en un edificio genera la revalorización de las viviendas, en un porcentaje que ronda el 30 % de su valor de mercado.

Instalar un ascensor en un edificio es cada vez más frecuente pero a la vez es una obra de cierta importancia. Afecta a zonas comunes y a la estructura, y las obras provocarán problemas de uso de las zonas comunes, sin olvidarnos del coste económico que dependerá de la altura del edificio, de su diseño, etc., y que muy probablemente no bajará de los 50.000 euros. Es por tanto una obra en la que contar con el asesoramiento de un arquitecto técnico es imprescindible.

En toda obra, y en este caso especialmente, es muy importante valorar adecuadamente la empresa que realizará las obras, su oferta económica, pero sobretodo su solvencia técnica y profesional.

Será necesario también controlar tres aspectos esenciales durante la ejecución: la calidad, los costes y el tiempo de entrega.

El arquitecto técnico verificará que los materiales que se utilizan y la ejecución de la obra se realizan adecuadamente. Que la duración de las obras se ajusta al plan de trabajo y que el plazo de entrega será el especificado en el contrato. Y que los costes no se desvían de la oferta o que si existen nuevos trabajos no considerados en un principio, su coste y calidad es el apropiado.

Se trata por tanto de una obra compleja en la que debemos recurrir sin ninguna duda al consejo y los servicios de un técnico. Y el mejor modo es encargarle la gestión. Es decir, contar con su ayuda desde el diseño del proyecto, hasta la entrega de la misma.

 

 

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Confía las mejoras de accesibilidad de tu comunidad a un arquitecto técnico. Nuestros técnicos profesionales te aconsejarán sobre cuáles son las soluciones más adecuadas en cada caso, asegurando una obra sin problemas y con las máximas garantías. Además, al realizar la gestión integral del proyecto, los propietarios no os tendréis que preocupar de nada. 

En Obras con Garantía ponemos a tu disposición más de 100 profesionales colegiados que te ayudarán en todo lo que necesites.

Contamos, además, con la garantía del correspondiente Colegio Profesional de Aparejadores, Arquitectos Técnicos e Ingenieros de Edificación y con más de 1.000 clientes satisfechos que pueden hablar por nosotros de su experiencia.

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Reportajes 29/01/2020 13:20:23

La falta de conservación y mantenimiento es la causa de la mayoría de las lesiones que aparecen en los edificios de viviendas.

En realidad, en la mayoría de edificios de viviendas no se realiza ninguna tarea de conservación o mantenimiento, sinó que se realizan obras de rehabilitación muy costosas para corregir lesiones producidas por esta carencia.

Las comunidades de propietarios deben ser conscientes de que invertir en mantenimiento y conservación reducirá considerablemente los gastos que les genera no hacerlo.

Para poder programar en el tiempo las tareas de conservación oportunas, la comunidad de vecinos debe utilizar el Manual de Uso y Mantenimiento del edificio.

Los edificios construidos después de 1999 deben disponer de un Libro del Edificio donde se incluye un Manual de Uso y Mantenimiento. En el resto de casos, las comunidades habitualmente no disponen de ellos.

En relación al mantenimiento, las comunidades están obligadas a:

  • Conservar en buen estado la edificación mediante un adecuado uso y mantenimiento, así como recibir, conservar y transmitir la documentación de la obra ejecutada, los seguros y garantías con que ésta cuente
  • Utilizar de forma adecuada el edificio, sus instalaciones y sus espacios anexos de conformidad con las instrucciones de uso y mantenimiento, contenidas en la documentación de la obra ejecutada
  • Comunicar al técnico de mantenimiento cualquier anomalía

Desde un punto de vista legal, la conservación y mantenimiento de los edificios se regula a partir de la Ley de Ordenación de la Edificación y las disposiciones posteriores que la han desarrollado, especialmente el Código Técnico de la Edificación.

La complejidad de los trabajos de mantenimiento de un edificio y el coste de los mismos, está en función de los materiales y sistemas constructivos que lo conforman, de su antigüedad, su situación geográfica, del tipo de instalaciones, etc. Por ello, para poder llevar a cabo un correcto mantenimiento de nuestro edificio es muy importante, en primer lugar, solicitar el asesoramiento de un técnico de mantenimiento, un aparejador.

El técnico de mantenimiento es un profesional especializado en construcción que realizará las inspecciones y planificará económica y temporalmente las obras que el edificio requiera. Es una figura relativamente moderna que surge fruto de la cada vez mayor complejidad de las operaciones de mantenimiento que la ley exige.

El técnico de mantenimiento realiza las siguientes funciones:

  • Si no existe, el técnico de mantenimiento redactará el Libro del Edificio y el Manual de uso y Mantenimiento.
  • Documentará a lo largo de la vida útil del edificio todas las intervenciones, ya sean de reparación, reforma o rehabilitación realizadas sobre el mismo, consignándolas en el Libro del Edificio.
  • Realizará las inspecciones programadas al plan de mantenimiento y conservará la correspondiente documentación que conformará el registro del edificio.
  • Llevará a cabo el plan de mantenimiento del edificio, gestionando y dirigiendo las operaciones programadas para el mantenimiento del mismo y de sus instalaciones.  


El Manual de uso y mantenimiento del edificio, forma parte del Libro del Edificio y recoge la planificación de las operaciones que se deben llevar a cabo en sus instalaciones y sus espacios anexos de forma periódica, para conservarlo en un estado óptimo. Habitualmente lo conforman las operaciones de mantenimiento preventivo y el sustitutivo.

El mantenimiento preventivo recoge las operaciones que se deben realizar de manera periódica, ya sean normativas o recomendadas, con el objetivo de mantener los elementos en las condiciones de diseño, intentando evitar que se degraden con el paso del tiempo provocando gastos mayores, accidentes por una disminución de la seguridad, o que tengan una apariencia de dejadez. Incluye también un calendario con la distribución de estas operaciones, la valoración económica y las condiciones para realizar su contratación.

El mantenimiento sustitutivo se refiere al agotamiento de la vida útil de los elementos que conforman el edificio y sus instalaciones, y hay que sustituirlos. Se prevé cuando habría que realizar estas sustituciones y se estima su coste. El objetivo es programarlas en el tiempo desde un punto de vista económico y de afectación al propietarios del inmueble.

Las comunidades de vecinos deben considerar que si se hace un buen mantenimiento preventivo, la vida útil de los diferentes elementos se alargará, obteniendo un mayor rendimiento de estos.

    

La Inspección Técnica de Edificios (ITE) se orienta a promover la implantación de un sistema periódico de revisión de edificios de viviendas, y al mismo tiempo mejorar el mantenimiento de los edificios.

La ITE valora el estado general de conservación en función de una inspección visual del sistema estructural, las fachadas, los patios y el estado de las instalaciones.

Las comunidades de vecinos deben tener presente que deben someter a la Inspección Técnica de Edificios obligatoriamente a los edificios de más de una vivienda con más de 45 años de antigüedad y, en todos los casos, para poder acceder a los ayudas a la rehabilitación que otorga la Administración Pública.

Si su comunidad ha decidido hacer obras recuerde que, para poder optar a las subvenciones a la rehabilitación, la Inspección Técnica del Edificio debe haberse realizado antes del comienzo de las obras, de lo contrario no se podrá optar a la subvención.

Los profesionales competentes para realizar la ITE, por capacidad técnica y experiencia profesional, son los aparejadores o arquitectos técnicos.

    

¿Quieres que te ayudemos?

La realización de la Inspección Técnica de Edificios debe estar dirigida y llevada a cabo por un aparejador o arquitecto técnico. Nuestros técnicos profesionales realizarán el control y asesorarán sobre cuáles son las soluciones más adecuadas en cada caso.

En Obras con Garantía ponemos a tu disposición más de 100 profesionales colegiados que te ayudarán en todo lo que necesites en relación a la realización de una Inspección Técnica del Edificio o en la realización de las obras para asegurar la seguridad de éste.

Contamos, además, con la garantía del correspondiente Colegio Profesional de Aparejadores, Arquitectos Técnicos e Ingenieros de Edificación y con más de 1.000 clientes satisfechos que pueden hablar por nosotros de su experiencia. Haciendo click en este enlace accederás a más información sobre la Inspección Técnica de Edificios. Además, podrás pedir hasta 3 presupuestos gratis de profesionales altamente cualificados.

 


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