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El blog de los arquitectos técnicos

Reportajes 08/10/2021 13:49:22

amianto

Ante la presencia de materiales con amianto, ¿qué hay que hacer? ¿Es necesario eliminarlo o no? Son dos preguntas que nos hacemos cada vez más a menudo en obras de rehabilitación o inspecciones de edificios. 

La intervención, de acuerdo a las indicaciones y recomendaciones que sobre el tema realizan las Administraciones, serían las siguientes.

Una vez detectada la presencia de materiales con amianto, para determinar si es necesario retirarlo o no, es necesario considerar dos situaciones:

Si lo que se encuentra, está en buen estado, no está sometido a manipulaciones, ni a la acción de vibraciones, roces, corrientes de aire, humedad o golpes, y su manipulación no presenta un riesgo de emisión de fibras el ambiente. Sólo en este caso se podría considerar no retirarlo hasta el fin de su vida útil o dejarlo instalado hasta su eliminación.

Cuando el material presenta riesgo de desprendimiento de fibras de amianto, por su estado de conservación, se deberá eliminar para evitar la emisión de fibras.

La toma de decisión requiere de un estudio previo en el que será necesario considerar la ubicación, la friabilidad, el estado del material, la accesibilidad al mismo y el uso de la zona afectada.

  1. En relación a su ubicación, es necesario realizar un plano detallado de la ubicación del amianto indicando su extensión y variedad.
  2. Es necesario también evaluar la facilidad de emisión de fibras al ambiente. Podemos distinguir diversos tipos de productos con amianto: los depósitos, los aislamientos térmicos, el cartón-amianto y, en menor grado, ciertas placas de falso techo, en las que las fibras de amianto están ligadas débilmente.
  3. El estudio evaluará también el grado de conservación del material. La presencia de grietas, humedades, desconchados, desgastes, etc.
  4. También se debe considerar si la zona con amianto es de fácil acceso, y por tanto el contacto con el material se puede producir de forma accidental, por ejemplo zonas de paso, cubiertas accesibles, etc; o si el contacto directo con el amianto sólo se puede producir de manera intencionada.
  5. Consideraremos también factores que puedan incidir en la posibilidad de emisión de fibras de amianto en el ambiente: la degradación de los materiales (revestimientos exteriores, tejados, aislamientos térmicos, etc.), la posibilidad de recibir golpes, vibraciones, corrientes de aire, manipulaciones en operaciones de mantenimiento, filtraciones y condensaciones de agua, etc.
  6. Y finalmente es importante valorar la utilización presente y futura del espacio, la instalación o la maquinaria y, especialmente, se tendrá especial cuidado en las operaciones de reparación y mantenimiento, en los puntos con amianto o en sus proximidades.

La ponderación de todas y cada una de las variables enunciadas en el apartado anterior, nos dará un conocimiento muy aproximado sobre la posibilidad de emisión de fibras de amianto en el ambiente, que nos permitirá actuar sin necesidad de ningún tipo de muestreo ambiental.

Por ejemplo, en situaciones donde se aprecia material friable degradado, debemos actuar directamente, dado el riesgo de exposición a fibras de amianto. Recordemos que los principios preventivos del artículo 15 de la Ley de Prevención de Riesgos Laborales, 31/1995, nos dice que, en primer lugar, debemos evitar los riesgos y, después, evaluar aquellos que no se puedan evitar.

Como norma, no reparar el material que contiene amianto. Sólo se decidirá esta opción si la evaluación anterior nos indica que hay una posibilidad baja de que pasen fibras al ambiente. Es imprescindible, en este caso, hacer controles periódicos para garantizar que no se modifica esta situación.

En función del resultado de este estudio elegiremos una de las tres intervenciones indicadas abajo:

  1. Estabilización
  2. Confinamiento
  3. Retirada del amianto o eliminación

En las dos primeras, la intervención se lleva a cabo para evitar la liberación de fibras al ambiente. La tercera consiste en retirar o eliminar el amianto.

 

Estabilización

Esta operación se hará cuando el material no está degradado y queremos asegurar la durabilidad.

Consiste en aplicar, mediante proyección aerográfica y/o inyección, un material elastómero, en forma líquida, sobre el material de amianto para reducir la posibilidad de liberar fibras de amianto al ambiente. Esto se consigue, bien creando una membrana sobre la superficie (estabilización cobertera), o penetrando dentro del material y ligando los componentes (estabilización penetrante).

Hay diferentes productos comercializados como sellantes del amianto. En general, son composiciones a base de polímeros en dispersión acuosa que penetran e impregnan rápidamente todos los tipos de amianto, incluida la amosita y la crocidolita.

Un buen sellado debería ser capaz de absorber los impactos sin alterar su integridad, proporcionar un sellado elástico, ofrecer un buen comportamiento al fuego y tener una buena resistencia al paso del tiempo. Evidentemente no pueden afectar a la salud de las personas.

El punto débil de este tratamiento es la poca o nula resistencia mecánica del material estabilizado. No es aconsejable si el material puede recibir golpes durante su uso.

En ningún caso se debe pintar sobre el material con amianto, ya que el remedio puede ser peor que la solución. La pintura puede arrancar el material o emitir más fibras al aire. Hay que hacer pruebas de idoneidad para el producto antes de aplicarlo y establecer la durabilidad del tratamiento y las operaciones de mantenimiento a efectuar.

Esta operación limita la liberación de fibras en el ambiente, pero no limita la accesibilidad del material de amianto a las personas que ocupan el edificio. El costo de la aplicación es moderadamente bajo, aunque hay que llevar a cabo inspecciones periódicas para garantizar su buen estado.

 

Confinamiento

Es una barrera física entre el material que contiene amianto y las personas que ocupan el edificio, mediante una nueva estructura. Por ejemplo un falso techo, tabiques, recubrimientos de PVC o de acero en tuberías.

Esta solución no se puede utilizar cuando el soporte no es lo suficientemente consistente o se prevean trabajos de mantenimiento o de rehabilitación posteriores.

Esta opción puede ser utilizada conjuntamente con la estabilización.

Aunque el coste de esta alternativa sea más económico, implica un aumento de coste suplementario para los trabajos posteriores de mantenimiento y de retirada del amianto que, antes del derribo, es obligatorio hacer. Hay que llevar a cabo inspecciones periódicas para garantizar su buen estado.

 

Retirada del amianto

La retirada del amianto implica la eliminación de los Materiales Con Amianto (MCA), lo que supone evitar definitivamente los problemas de contaminación de fibras de amianto causados por la degradación de los MCA y los problemas de los trabajos de mantenimiento o de rehabilitación posteriores.

La retirada de MCA es la solución más extendida y la única para edificios e instalaciones antes de ser derribados, como indica el artículo 11.1.a del RD 396/2006: "En todo caso se eliminará el amianto de los materiales que lo contengan antes de comenzar cualquier operación de demolición, excepto cuando hacerlo implique mayor riesgo para los trabajadores"

La retirada la pueden realizar únicamente empresas autorizadas por la Administración, siguiendo las indicaciones del Plan de Trabajo, especialmente en lo que se refiere a los EPIs (Equipos de Protección Individual) y las condiciones de desmontaje, almacenamiento y transporte del material eliminado.

Un caso muy particular pero también muy extendido es el de las cubiertas de fibrocemento.

La Administración desaconseja doblar -cubrir- las cubiertas de fibrocemento, superponiendo sobre ellas cubiertas metálicas o de otros materiales. La razón es la siguiente:

  • En primer lugar, hay riesgo de que las placas de fibrocemento que se quieren doblar se rompan al transitar y trabajar sobre ellas.
  • En segundo lugar, al cubrir la existencia de las placas de fibrocemento en naves industriales, dependencias o locales, incrementa el riesgo de inhalación de fibras de amianto. Esto puede ocurrir, por ejemplo, si posteriormente se hacen manipulaciones o reparaciones en la cubierta sin conocer la presencia del amianto -en particular en los casos que se produzca un cambio de propietario.
  • Finalmente, la presencia de la cubierta de fibrocemento original, condiciona cada operación que se efectúe posteriormente, como podría ser la realización de una salida de ventilación o el montaje de cualquier instalación. La presencia del amianto representa un riesgo potencial.

Si a pesar de esta recomendación una empresa, previamente inscrita en el RERA, pretende doblar una cubierta de fibrocemento de la que aparentemente no se desprenden fibras de amianto, debe solicitar a la Autoridad Laboral la aprobación de un Plan de Trabajo, ya que la normativa obliga a presentar este plan para cualquier operación y actividades en las que los trabajadores estén expuestos a fibras de amianto o materiales que lo contengan, o sean susceptibles de estar expuestos.

En el caso específico de las operaciones de doblar cubiertas, el Plan de Trabajo, además de su contenido general, debe incluir los siguientes elementos:

  1. Certificación de un técnico titulado conforme la cubierta de fibrocemento está en correcto estado de conservación y no se desprenden fibras de amianto.
  2. Relación de las medidas que se adoptarán para reducir al mínimo el riesgo de que en un futuro puede originar la presencia del fibrocemento, tales como la disposición de etiquetas o carteles de aviso de dicha presencia, o bien la redacción de procedimientos de trabajo en previsión de actuaciones posteriores que afecten la cubierta de fibrocemento.

Ayudas a la financiación de la retirada de productos que contengan amianto.

Normalmente cada comunidad abre anualmente una partida de ayudas económicas para la retirada de productos que contienen amianto.

Para comprobar si podemos acceder a ellas debería consultarse con nuestra comunidad autónoma.

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Notícias 04/08/2021 10:29:08

rehabilitacion edificios

Dentro de los fondos de recuperación en respuesta a la pandemia, la Unión Europea ha puesto en marcha la estrategia ‘Renovation Wave’ para duplicar la tasa de rehabilitación de aquí a 2030 y asegurarse de que la renovación del parque de viviendas conlleve una mayor eficiencia energética y de recursos.

Como respuesta a la pandemia, la Unión Europea ha puesto en marcha unos fondos de recuperación que, además de ser un hito en sí mismos por la respuesta conjunta a un desafío de esta magnitud, van a contribuir de una forma decisiva a la recuperación económica de la zona euro y también constituyen un revulsivo para la mejora de competitividad de muchos sectores de la economía europea. La Unión Europea quiere que estas ayudas vengan a potenciar sectores que se consideran estratégicos de acuerdo a la visión de la Europa del futuro. Para ello, los esfuerzos se dirigen principalmente a la sostenibilidad, la digitalización e innovación y la industrialización de ámbitos de la economía concretos.

La estrategia Renovation Wave para mejorar la eficiencia de los edificios se enmarca dentro de este plan de ayudas y su objetivo es duplicar, como mínimo, la tasa de rehabilitación en los próximos diez años y asegurarse de que la renovación de viviendas conlleva una mayor eficiencia energética y de recursos. La estrategia mejorará la calidad de vida de las personas que viven y utilizan los edificios, reducirá las emisiones de gases de efecto invernadero en Europa, fomentará la digitalización y mejorará la reutilización y el reciclaje de materiales. Para 2030, se podrían rehabilitar 35 millones de edificios y se podrían crear hasta 160.000 empleos verdes adicionales en el sector de la construcción, según los cálculos de la propia Comisión Europea.

En cuanto al estado de los edificios, estos representan casi el 40% del consumo de energía de la Unión Europea. En España hay 25,5 millones de viviendas de las cuales el 60% no tienen ningún tipo de aislamiento térmico, siendo, por lo tanto, auténticas autopistas de pérdida de calor de los edificios.

Por todo ello, si se quiere lograr el ambicioso objetivo de que la Unión Europea sea también climáticamente neutra en 2050, se deben realizar unos esfuerzos muy potentes en cuanto a la descarbonización del parque actual de edificios, rebajando de un modo muy sustancioso su consumo de energía, a la vez que hay que dotarlos de sistemas renovables de producción de energía. Si se suma a estos condicionantes el hecho de que la rehabilitación es una actividad intensiva en mano de obra, parece lógico que se haya puesto el foco en la rehabilitación de edificios como un destino preferente de los fondos europeos.

En España, tenemos dos instrumentos de fomento de la rehabilitación que son el Plan Nacional Integrado de Energía y Clima (PNIEC) 2021-2030 y la estrategia a largo plazo para la rehabilitación energética en el sector de la edificación en España (ERESEE 2020), que habían trazado una senda creciente de viviendas rehabilitadas en España hasta llegar a la cifra de 300.000 viviendas al año en 2030. Sin embargo, como consecuencia de los fondos de recuperación, este horizonte se adelanta sustancialmente y se prevé que se alcancen estas 300.000 viviendas al año en 2023.

Concretamente, el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia prevé invertir en nuestro país 6.820 millones de euros en rehabilitación de viviendas y regeneración urbana en los próximos tres años (2021-2023). La finalidad es aprovechar este momento para revitalizar el parque edificatorio español mediante la rehabilitación para la mejora de la eficiencia energética de los edificios y su constatación como palanca de recuperación económica y creación de empleo.

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Reportajes 05/07/2021 09:09:01

casas sin consumo energético

¿Sabías que los edificios son responsables de más del 30% de la energía total consumida anualmente en España? Es mucho, ¿verdad? Pues ni tan sólo el 0,3% de los inmuebles españoles han acometido alguna reforma que ayude a reducir este consumo. Una actuación que nos permitiría ahorrar en nuestra factura energética y, a la vez, contribuir a ser más respetuosos con el planeta.

Además, una rehabilitación para mejorar la eficiencia energética nos permitiría conseguir un mayor confort en nuestra casa y una mejora de la calidad de vida. Al fin y al cabo, nuestro hogar es donde pasamos la mayor parte de nuestro tiempo.

Para impulsar la rehabilitación energética y la disminución del consumo de energía final y de las emisiones de CO2 en el parque de edificios, el Gobierno español ha aprobado el Programa PREE (Programa de Rehabilitación Energética de Edificios) con importantes ayudas económicas para quienes opten por hacer de su casa un lugar más sostenible y eficiente. Piensa que si tu vivienda fue construida antes de 1980 posiblemente no tenga protección térmica alguna y además sus instalaciones serán ineficientes energéticamente.

¿Qué puedo hacer para conseguir una vivienda de consumo casi nulo?

Son muchas y variadas las actuaciones que podemos acometer en una rehabilitación de mejora en eficiencia energética. Todas ellas contribuirán a reducir el consumo y mejorar el confort, especialmente si las acometemos de manera combinada. Estos son algunos ejemplos:

AISLAMIENTO TÉRMICO

Aislar térmicamente una vivienda consiste en conseguir que todos los elementos que se hallan en contacto con el exterior aumenten su resistencia al paso del frío y el calor.  Para ello es necesario incorporar materiales aislantes en la fachada y muros exteriores del edificio, en las cubiertas, en los suelos, en los cerramientos en contacto con espacios de otros usos, etc. Hay muchas maneras de llevar a cabo este tipo de actuación, por ejemplo, en una fachada podemos colocar un aislamiento sobre el ladrillo exterior y realizar un acabado con aplacado de piedra natural. Además de la mejora estética daremos un paso agigantado en eficiencia energética. Hay muchos materiales aislantes, incluso ecológicos. De ellos te hablamos hace unos meses en nuestro blog

PUENTES TÉRMICOS

Los puentes térmicos son discontinuidades en la capa aislante y por ello se convierten en auténticos sumideros energéticos que generan patologías constructivas y una falta de confort térmico. Para evitarlos debemos procurar que nuestra envolvente aislante (aislamiento en cerramientos opacos y carpinterías) sea completamente continua. Para estudiarlo podemos usar la llamada ‘Regla del Rotulador’ que consiste en trazar una línea continua con un rotulador alrededor de la envolvente, siguiendo el trazado por donde hemos previsto colocar el aislamiento térmico. Si conseguimos completar toda la envolvente sin levantar el rotulador del papel, podremos asegurar que nuestro diseño está libre de puentes térmicos.

VENTANAS DE ALTAS PRESTACIONES

Las ventanas de altas prestaciones y la inclusión de protección solar (voladizos, toldos, persianas, screens,...) son uno de los puntos más importantes a estudiar para mejorar la eficiencia energética. Las carpinterías exteriores son el punto más débil de cualquier edificio e influyen en todos los otros aspectos de este artículo. Por ello deben disponer de un buen acristalamiento múltiple con una o dos cámaras estancas rellenadas de algún gas aislante (argón o kriptón), combinado con un marco con alto nivel de aislamiento. Los materiales más recomendados en relación a la calidad-precio-rendimiento son los de madera o PVC. Gracias a las carpinterías exteriores de altas prestaciones nos aislamos del exterior, obtenemos grandes cantidades de energía solar gratuita en invierno, a la vez que nos protegemos del exceso de calor en verano. Además, el uso de unas buenas carpinterías mejorará la disminución de la contaminación acústica a causa del ruido exterior.

ESTANQUEIDAD O HERMETICIDAD

En la gran mayoría de edificios, se escapa o entra el calor en el hogar debido a las filtraciones de aire exterior. Todo ello provoca un mayor consumo energético para compensar estas pérdidas. No debe confundirse con aislamiento térmico. Ambas propiedades son importantes, pero, generalmente, se alcanzan de manera independiente. Al igual que con el aislamiento, se debe crear una línea continua por el interior de la vivienda para evitar que el aire se fugue a través de juntas, instalaciones mal selladas o grietas. A ello contribuyen láminas herméticas y transpirables, cintas y collarines de sellado y unas carpinterías de altas prestaciones.  Con una buena hermeticidad, el rendimiento energético del resto de estrategias se multiplican, se consigue un excelente nivel de confort y un gran ahorro energético. 

VENTILACIÓN MECÁNICA CON RECUPERACIÓN DE CALOR

Un sistema de ventilación mecánica con recuperación de calor permite extraer el aire interior a través de una serie de conductos para expulsarlo al exterior, al mismo tiempo que a través de otros conductos se capta aire exterior limpio y se impulsa al interior de los espacios. Todo ello sin perder la energía contenida en el aire de la vivienda. Con estos sistemas se puede garantizar el caudal de aire necesario para mantener la salubridad interior sin necesidad de abrir las ventanas ni en verano ni en invierno, lo que conlleva un aumento o disminución importante de la temperatura interior (según la época del año) y evita el incremento de consumo de energía necesario para recuperar la sensación de confort interior.

CLIMATIZACIÓN Y USO DE ENERGÍA RENOVABLE

Cuanto más efectivo sea nuestro aislamiento térmico, el sistema de ventilación, la hermeticidad y la calidad de puertas y ventanas, menor será la necesidad de climatización en nuestro hogar para conseguir esa temperatura ideal tanto en invierno como en verano. Aun así, podemos ser más eficientes diseñando un sistema de climatización eficiente y mediante el uso de energías renovables, como la energía solar o las calderas de biomasa. El objetivo es reducir a la mínima expresión nuestra necesidad de energía, y a partir de ese punto, utilizar sistemas de alta eficiencia energética que a su vez sean alimentados por energías renovables.

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Reportajes 17/06/2021 14:31:25

instal·lació cases prefabricades

La instalación de casas prefabricadas, de madera, hormigón, acero u otros materiales, es una alternativa que cada vez más compradores consideran. El mercado ofrece un amplio abanico de precios, superficies y calidad de acabados, independientemente del tipo de estructura y de si se trata de una estructura fija o móvil.

Todo el mundo coincide en indicar que las consecuencias de la pandemia han hecho crecer la demanda de vivienda unifamiliar y, la construcción prefabricada en cuanto a tiempo de montaje es, sin lugar a dudas, la más competitiva.

Pero, ¿qué son y qué podemos hacer en realidad?. Si nos plantean comprar una y convertirla en nuestra residencia habitual o en una segunda residencia, es imprescindible considerar los siguientes aspectos.

En primer lugar es importante saber que, tanto si se trata de una casa de madera como de una convencional, ambas deben satisfacer los requisitos generales de seguridad, funcionalidad y habitabilidad. Así como también deben satisfacer requisitos de eficiencia energética, condiciones mínimas de habitabilidad, prestaciones frente a incendios, etc. El material o la tipología constructiva en ningún caso pueden significar una merma de prestaciones.

Su tratamiento urbanístico es también idéntico y así se establece en la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, donde se especifica que: “La ubicación de casas prefabricadas e instalaciones similares, ya sean provisionales o permanentes”, requerirán licencia urbanística previa.

Con respecto a las casas que no requieren una cimentación, las conocidas como Mobil Home, son consideradas "edificación" y es que, a juicio de los servicios de inspección urbanísticos y de los Tribunales, “tendrá la consideración de obra o edificación, en tanto que se presume su carácter estático en el espacio y vocación de permanencia”. Por lo tanto, su implantación también requiere licencia urbanística.

Las Mobil Home, por el contrario, no podrán tener en ningún caso cédula de habitabilidad, puesto que al tratarse de un “módulo con ruedas”, no se puede considerar edificación fija y por tanto no se entienden incluidas dentro de la definición de vivienda.

Por lo tanto y muy importante (y sobre lo que hemos tenido numerosas consultas), su condición de casa prefabricada no nos permite instalarla en un suelo no urbanizable o rústico. Si se trata de una finca en suelo urbanizable, su condición no la exime de cumplir la normativa urbanística y las ordenanzas municipales, puesto que al considerarse una edificación, requiere licencia para su instalación.

Como hemos dicho al principio, el abanico es amplísimo, y una vez aclarado el tratamiento legal, el comprador debería valorar primero las características del solar donde piensa instalarla: la planeidad del terreno, la separación con vecinos o la altura máxima que se permite. Recordemos que no se trata de una construcción hecha a medida.

Las instalaciones prefabricadas a priori pueden ofrecer un precio más competitivo por el sistema con el que están elaboradas, ya que se ahorra mano de obra y tiempo. Precisamente la construcción industrializada debería redundar también en una mejor calidad. El producto final, cualitativamente, debería superar a la vivienda tradicional en circunstancias normales. Hablamos de calidad en la ejecución, no de los materiales. La calidad de los materiales dependerá, claro está, del modelo y acabados que elijamos.

Si comparamos el precio de construcción de una vivienda construida de manera tradicional y otra prefabricada de unas características similares no varía mucho, entre un 10% o 15%, pero hay que considerar, en muchos casos, otros gastos. Antes de la compra cabe aclarar si el precio incluye gastos como: la cimentación, los gastos de proyecto y dirección de las obras, la licencia de obras, estudio geotécnico y topográfico, si se incluye el movimiento de tierras, el desbroce del solar, la acometida de los servicios de agua y luz, la gestión de residuos o la construcción de muros, si fueran necesarios.

Otro aspecto muy importante desde un punto de vista económico si optamos por una construcción prefabricada, especialmente si es de madera, no tanto en el caso de prefabricados de hormigón o acero, es el coste del mantenimiento. A diferencia de lo que usualmente se piensa, las construcciones de madera requieren de constante seguimiento y de atención para que la durabilidad no sea un problema. Por supuesto, este aspecto dependerá mucho de la calidad de los materiales y del proceso de construcción en sí.

Más que el precio, un factor muy importante en la compra de una vivienda prefabricada es el tiempo de fabricación e instalación. Encontramos reducciones en la entrega de hasta un 50 o 60%, según el tipo de material y acabados. Calidad y tiempo son los aspectos que hacen especialmente recomendable la compra de una vivienda prefabricada. Por el contrario, las escasas posibilidades de personalización, las limitaciones en su ubicación o los elevados costes de mantenimiento, son las desventajas a priori, más importantes.

En conclusión, los sistemas prefabricados ofrecen grandes ventajas, pero también requieren de un asesoramiento técnico que nos guíe en la elección, la instalación y la entrega, para evitar malentendidos y sorpresas de última hora.

Se trata de una construcción como cualquier otra que requiere de un equipo técnico (arquitecto y aparejador) y de la solicitud de las correspondientes licencias y permisos. Y, por supuesto, que cuente con unas prestaciones de seguridad, habitabilidad y salubridad.

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Notícias 27/05/2021 09:24:51

“accesibilidad-edificios”

Las Comunidades de Propietarios deben conservar y mantener los elementos comunes del inmueble, de forma que cumpla las condiciones estructurales, de habitabilidad, de accesibilidad, de estanqueidad y de seguridad, necesarias o exigibles según la normativa vigente y mantener en correcto funcionamiento los servicios y las instalaciones. Siendo los propietarios quienes deben asumir dichas obras de conservación y reparación necesarias.

En relación a las obligaciones legales de las Comunidades de Propietarios respecto a la mejora de las condiciones de accesibilidad de los edificios existentes, éstas se regulan actualmente, en el caso de las Baleares, por la Ley 8/2017 a Accesibilidad Universal; en Cataluña, mediante la Ley 13/2014, de accesibilidad y el DB SUA del Código Técnico de la Edificación; y en Aragón, a través de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

En Aragón, el régimen de acuerdos en una Comunidad de Propietarios viene regulado por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

Al respecto de las obras de accesibilidad, y de acuerdo al Real Decreto Legislativo 1/2013 y a la modificación de la Ley de Propiedad Horizontal realizada por la Ley 8/2013 de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas, la Comunidad de Propietarios de un edificio estará obligada a realizar las obras de accesibilidad, si entran dentro de los parámetros de “ajustes razonables”, sólo con que lo solicite un vecino del inmueble mayor de 70 años o que posea alguna discapacidad.

Además, el RDL 7/2015, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana concreta en su artículo 2 (definiciones), apartado 6 y nos resuelve la incógnita de que se entiende por “ajuste razonable”:

“Las medidas de adecuación de un edificio para facilitar la accesibilidad universal de forma eficaz, segura y práctica, y sin que supongan una carga desproporcionada. Para determinar si una carga es o no proporcionada se tendrán en cuenta los costes de la medida, los efectos discriminatorios que su no adopción podría representar, la estructura y características de la persona o entidad que haya de ponerla en práctica y la posibilidad que tengan aquéllas de obtener financiación oficial o cualquier otra ayuda. Se entenderá que la carga es desproporcionada, en los edificios constituidos en régimen de propiedad horizontal, cuando el coste de las obras repercutido anualmente, y descontando las ayudas públicas a las que se pueda tener derecho, exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.”

El Ministerio de Fomento, según una nota interpretativa emitida al efecto, tiene el criterio inequívoco de que el concepto “coste de las obras repercutido anualmente” es el coste de las obras que cada anualidad debe abonar la propiedad o comunidad de propietarios, es decir que en el caso de obras de accesibilidad financiadas en varios ejercicios se consideran “ajustes razonables” todos aquellas obras o instalaciones de accesibilidad universal cuyo coste en cada uno de los años en los que se pague la obra sea inferior a 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes de la comunidad.

En Baleares se regula a través de la Ley 8/2017 a Accesibilidad Universal.

Para los edificios de viviendas existentes se establece que, las obras y actuaciones que sean necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de los servicios y de las instalaciones comunes, son obligatorias, e incluyen en cualquier caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de accesibilidad universal.

Las obras y actuaciones que sean necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en cualquier caso, las requeridas a instancia de los propietarios de la vivienda o local donde vivan, trabajen o presten servicios personas con discapacidad o personas mayores de setenta años, con el objeto de asegurar un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como instalar rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior.

El acondicionamiento  es obligatorio y no requieren acuerdo previo de la Junta de Propietarios, tanto si implican modificaciones del título de constitución o de los estatutos como si no las implican, y sean obligadas por parte de las administraciones públicas o solicitadas a instancia de los propietarios.

Por lo que se refiere a la financiación de las obras y actuaciones de rehabilitación que sean necesarias, aunque sea obligatorio, la comunidad financiará hasta un importe, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, que no supere doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. El resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, será asumido por quien las haya requerido.

En el caso de Cataluña las condiciones legales se establecen en la Ley 13/2014, de accesibilidad y el DB SUA del Código Técnico de la Edificación.

Las zonas comunes de los edificios plurifamiliares en que residen personas con discapacidad, o mayores de setenta años, deben tener las condiciones de accesibilidad adecuadas a sus necesidades de acceso a la vivienda, de comunicación y de interacción con el acceso al edificio, que sean técnicamente posibles. Corresponde a la comunidad de propietarios, o al propietario único del edificio, de llevar a cabo y sufragar las actuaciones y las obras de adecuación necesarias.

La ejecución de las obras se llevará a cabo de una manera diligente con relación al agravio a las personas afectadas, y en todo caso en el plazo de un año, si son obras menores, o de dos años, si son obras mayores, a contar desde la fecha del acuerdo de la comunidad de propietarios o, en su caso, de la fecha de notificación de la resolución administrativa o judicial.

En cuanto al tipo de acuerdo necesario en la comunidad con el fin de aprobarlas, éstas se recogen en la Ley de la Propiedad Horizontal. En el caso de Cataluña, las condiciones se actualizaron en la Ley 5/2015, de modificación del libro quinto del Código Civil de Cataluña, en concreto en el artículo 553-25, 553-30 y 553-44.

El régimen de adopción de acuerdos será el siguiente:

  1. Se adoptan por mayoría simple de los propietarios que han participado en cada votación, que debe representar, al mismo tiempo, la mayoría simple del total de sus cuotas de participación, los acuerdos que se refieren a:
  1. La ejecución de obras o el establecimiento de servicios que tienen la finalidad de suprimir barreras arquitectónicas o la instalación de ascensores, aunque el acuerdo conlleve la modificación del título de constitución y de los estatutos o aunque las obras o los servicios afecten a la estructura o configuración exterior.
  2. Las innovaciones exigibles para la habitabilidad, la accesibilidad o la seguridad del inmueble, según su naturaleza y características, aunque el acuerdo conlleve la modificación del título de constitución y de los estatutos o afecten a la estructura o la configuración exterior.
  1. Los propietarios o los titulares de un derecho posesorio sobre el elemento privativo, en caso de que ellos mismos o las personas con las que conviven o trabajan sufran alguna discapacidad o sean mayores de setenta años, sino consiguen que se adopten los acuerdos a que se refieren las letras a) y b) del apartado 1, pueden solicitar a la autoridad judicial que obligue a la comunidad a suprimir las barreras arquitectónicas, y a realizar las innovaciones exigibles , siempre que sean razonables y proporcionadas, para lograr la accesibilidad y la transitabilidad del inmueble en atención a la discapacidad que las motiva.

Los acuerdos adoptados por la junta de propietarios son obligatorios y vinculan a todos los propietarios, incluso los disidentes.

Los gastos originados por la supresión de barreras arquitectónicas o la instalación de ascensores y las que sean necesarias para garantizar la accesibilidad y la habitabilidad del edificio, son a cargo de todos los propietarios si derivan de un acuerdo de la junta de propietarios. Si derivan de una decisión judicial conforme al artículo 553-25.5, la autoridad judicial es quien fija el importe en función de los gastos ordinarios comunes de la comunidad de propietarios.

Los propietarios que, sin causa justificada, se opongan a las actuaciones u obras necesarias y exigidas por la autoridad competente o las demoren, responden individualmente de las sanciones que se impongan en vía administrativa.

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