Las piscinas comunitarias son con frecuencia motivo de discusión por lo que respecta a su mantenimiento y uso por parte de los propietarios. Antes de abrir las piscinas, la Comunidad de Propietarios debería recordar diferentes aspectos en relación a la salubridad de la misma.

Criterios técnico-sanitarios de las piscinas

Por lo que respecta a la instalación se deberían revisar específicamente los siguientes factores:

• Instalaciones: vaso de la piscina, zona de playa, sala técnica, almacén de productos químicos, vestidores.
• Sistema de tratamiento: filtración, desinfección (cloro, bromo, UV, electrólisis salina, ozono), calentamiento (si procede), recirculación (bombas de impulsión).
• Parámetros fisicoquímicos del agua.
• Salvamento y socorrismo: definición de aforo, cantidad de socorristas, material de salvamento, etc.

El aspecto documental del control de calidad, con el objetivo de proteger la salud y seguridad de los usuarios, incluiría el Plan de Autocontrol de las instalaciones que tiene que estar estructurado en 7 apartados:

• Tratamiento del agua de cada vaso y del aire de la piscina.
• Control del agua.
• Mantenimiento de la piscina.
• Limpieza y desinfección.
• Seguridad y buenas prácticas.
• Plan de control de plagas.
• Gestión de proveedores y servicios.

En caso de incidencias, la Comunidad de Propietarios tiene que comunicarlas inmediatamente a la autoridad competente y realizar las gestiones oportunas para conocer las causas, así como adoptar las medidas correctoras y preventivas. Se entiende como incidencia: ahogamientos, lesiones medulares, traumatismos craneoencefálicos, quemaduras graves, electrocución o intoxicación por productos químicos.

La Comunidad de Propietarios tiene que consultar también si existe una regulación específica para piscinas comunitarias a nivel municipal.

Además y, específicamente relacionadas con el COVID-19, este verano será necesario realizar una serie de actuaciones complementarias:

Antes de la reapertura de la piscina

• Limpiar y desinfectar la instalación. Si hay vestuarios o lavabos y no se puede asegurar su limpieza y desinfección diaria adecuada, tendrían que permanecer cerrados.
• Los biocidas a utilizar para la desinfección de superficies serán aquellos del tipo de producto 2, referidos en el anexo V del Reglamento (UE) 528/2012 del Parlamento Europeo y del Consejo. Así mismo, se podrán utilizar desinfectantes como diluciones de lejía 1:50 acabada de preparar o cualquiera de los desinfectantes con actividad viricida que se encuentran en el mercado y que han sido autorizados y registrados por el Ministerio de Sanidad.

Después de la reapertura de la piscina

• Limpieza y desinfección diaria de la instalación y al menos una vez al día de aquellas superficies en contacto frecuente con las manos de los usuarios, como pomos de puertas o barandas.
• Disponer de papeleras y limpiarlas como mínimo una vez al día.
• Recordar a los usuarios mediante carteles o megafonía las normas de higiene y prevención a observar.
• Dibujar o colocar bandas en el suelo que delimiten las distancias de seguridad entre usuarios y sus pertenencias.
• No se podrá hacer uso de las duchas o de las fuentes de agua y los lavabos, si existen, tendrán que dotarse de jabón y/o geles hidroalcohólicos o desinfectantes.

Además de existir una normativa interna elaborada por la propia Comunidad de Propietarios. La normativa interna de la piscina comunitaria debe especificar las condiciones de uso, aforo y horario de la instalación.  Esta información tiene que estar obligatoriamente visible en lugares comunes del recinto. Lo ideal es que esté a la entrada y a la salida para que todos los vecinos, con derecho a disfrutar de la piscina, estén perfectamente informados.

Tanto las condiciones de uso, como aforo y horario son parte de la normativa interna que se habrá adoptado en el título constitutivo o estatutos de la Comunidad. Y si no es así, se acordará durante la celebración de una Junta de la Comunidad de Propietarios.

Además, según la medida de la piscina y la lámina de agua, la legislación de cada comunidad autónoma determina el aforo máximo permitido y si es necesaria la presencia de socorrista.

Por lo que respecta al mantenimiento, como cualquier otro elemento común de la Comunidad, está regulado en la Ley de Propiedad Horizontal. El mantenimiento de las instalaciones de la piscina irá a cargo de todos los vecinos, en función de su grado de participación, al margen que utilicen o no la piscina.

También es la Comunidad de Propietarios la responsable de velar por el mantenimiento del nivel de salubridad que exige la ley para las piscinas comunitarias, así y como del recinto completo. Y si es necesario hacer obras, éstas tendrán que ser aprobadas por mayoría simple.

Finalmente, aunque no es obligatorio contratar un seguro de responsabilidad civil, sí que es absolutamente recomendable por si se determinara a la Comunidad como responsable de un incidente.

Dada la complejidad de los trabajos, tanto documentales como de mantenimiento de las piscinas, es muy recomendable utilizar los servicios de un técnico experto que pueda gestionar todos los aspectos relativos a la seguridad, salubridad y buen estado estructural de una piscina comunitaria.

NOTA: Debido a la situación de excepcionalidad, derivada de la pandemia del COVID-19, recordamos que la regulación de distancias, aforos y demás condiciones de seguridad e higiene a seguir en las piscinas comunitarias estará sujeta a las regulaciones que se fijen por cada uno de los gobiernos de las respectivas Comunidades Autónomas.

En Aragón el aforo máximo permitido para el verano 2020 es un de un 75 % del aforo normal. El cálculo de este citado 75 % del aforo máximo se puede realizar de un modo sencillo, multiplicando la superficie de lámina de agua de la piscina por 0,375. Aforo máximo piscinas en Aragón verano 2020 (personas) = Sup. lámina de agua (m2) x 0,375

En Cataluña el aforo permitido se calculará siguiendo el criterio de poder garantizar, tanto en espacios cerrados como al aire libre, la distancia física interpersonal de seguridad establecida en 1,5 metros y con el equivalente a un espacio de seguridad de 2,5 m² por persona.

En Baleares el límite de aforo será del 75%, siempre que sea posible respetar la distancia de seguridad, en caso contrario se reducirá el mismo.

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Cada vez es más frecuente ver cómo los servicios técnicos de los ayuntamientos deben intervenir en desprendimientos en las fachadas, hundimientos de la cubierta o lesiones muy graves en la estructura de un edificio.

Son situaciones de riesgo para los ocupantes de las viviendas y también para los peatones que circulan por la vía pública, inducidas, la mayoría de veces, por la falta de mantenimiento y que provocan importantes gastos económicos a las administraciones locales.

Existen también, especialmente en el casco antiguo de muchos municipios grandes, edificaciones vacías y sin ningún tipo de seguridad debido a la falta de mantenimiento, y que en situaciones de lluvias o viento se derrumban total o parcialmente provocando graves problemas de seguridad.

Con el objetivo de prevenir este tipo de situaciones, la administración implantó en 2010 la Inspección Técnica de Edificios (ITE), un proceso similar a la ITV de los vehículos, aplicado a los edificios de viviendas. Pero la falta de información, de ayudas y de implicación de la misma administración, ha hecho que casi diez años después, la aplicación de la inspección sea plenamente anecdótica.

Sucede lo mismo en los municipios pequeños, donde no llega al 2% de edificios inspeccionados.

Actualmente, se suma a la falta de cultura de mantenimiento una situación económica difícil para las comunidades de propietarios, un problema, que se arrastra desde finales de la década anterior, y que ha hecho del envejecimiento del parque inmobiliario un problema cada vez más importante.

La falta de conservación y mantenimiento es la causa de la mayoría de las lesiones que aparecen en los edificios de viviendas. En realidad, en la mayoría de edificios de viviendas no se realiza ninguna tarea de conservación o mantenimiento, si no que se realizan obras de rehabilitación muy costosas para corregir lesiones producidas por esta carencia.

Las comunidades de propietarios deben ser conscientes de que invertir en mantenimiento y conservación reducirá considerablemente los gastos que les genera no hacerlo.

Es imprescindible fomentar la implantación de la inspección técnica de los edificios y disponer de un manual de uso y mantenimiento que les permita programar en el tiempo las tareas de conservación oportunas.

El manual de uso y mantenimiento del edificio recoge la planificación de las operaciones que se deben llevar a cabo en sus instalaciones y sus espacios anexos de forma periódica, con el fin de conservarlo en un estado óptimo.

Procurar cuanto menos, sustituir las reparaciones de urgencia poco efectivas y costosas para un mantenimiento preventivo que recoja las operaciones que se deben realizar de manera periódica, ya sean normativas o recomendadas, con el objetivo de mantener los elementos en las condiciones de diseño, intentando evitar que se degraden con el paso del tiempo provocando gastos mayores, accidentes por una disminución de la seguridad, o que tengan una apariencia de dejadez. Incluye también un calendario con la distribución de estas operaciones, la valoración económica y las condiciones para realizar su contratación.

Si se hace un buen mantenimiento preventivo, la vida útil de los diferentes elementos se alargará, obteniendo un mayor rendimiento de éstos.

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Cuando emprendemos obras en casa o en el edificio en el que vivimos, por pequeñas que sean, asumimos unas obligaciones y unos riesgos que habitualmente desconocemos, pero de los que, aún así, somos responsables.

Obras de "poca importancia" como reformas en el baño, en la cocina, un cambio de pavimento o reparaciones en la cubierta, pueden implicar daños y / o riesgos de seguridad para los trabajadores, para los ocupantes de los edificios vecinos o incluso por los transeúntes de la vía pública, de los cuales, ni como comunidad ni como propietarios deberíamos asumir.

Como promotores domésticos y ocasionales desconocemos todo los aspectos técnicos y especialmente los relativos a la seguridad y salud en la obra, que consideramos que son cosa del albañil o del constructor.

¿Qué riesgos asumo?

A menudo nos encontramos que, en casa o en las comunidades de propietarios, es necesario hacer pequeñas reparaciones en la cubierta, en la fachada, o sustituir los bajantes de un patio de luces. En estos casos, el ayuntamiento sólo nos pide un presupuesto de las obras, pero se trata de obras con un riesgo importante por ejemplo de caídas de altura, y que como promotores seremos responsables. Habrá pues, conocer e informar de los riesgos al constructor, de vigilar el cumplimiento de las normas de seguridad, comprobar que la empresa está registrada, etc.

Un aspecto a tener en cuenta es que, cuando a una obra participa más de una empresa es obligatorio contratar un coordinador de seguridad y salud. Es decir, un técnico experto que vele por la seguridad en la obra y los intereses de la comunidad. En cambio, cuando sólo hay un contratista (independientemente del riesgo que haya en la obra) la ley no lo considera necesario. En estos casos, si no hay un técnico director de las obras, será la comunidad o nosotros mismos como propietarios, el que asumiremos esta responsabilidad en materia de seguridad.

Otro aspecto importante, y de lo que a menudo no somos conscientes, es que cuando tenemos que empezar unas obras pueden derivarse daños a terceros por una mala ejecución. Por ejemplo, al sustituir la bañera por un plato de ducha al mismo nivel, una de las mejoras más frecuentes en cualquier vivienda, se rebaja el revestimiento de la estructura y es imprescindible colocar una impermeabilización del pavimento de la ducha. Una mala ejecución puede derivar en filtraciones de agua en el piso de abajo y / o daños a la estructura del edificio.

En conclusión, antes de comenzar una obra es muy importante planificar adecuadamente lo que queremos hacer, su alcance y revisar los procedimientos de trabajo. Para lograrlo, lo más recomendable es contratar un técnico que nos asesore desde el inicio.

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Si quieres hacer obras en casa o en tu comunidad de manera económica, segura y con las máximas garantías es imprescindible que te asesores con un técnico experto.

A Obres amb Garantia ponemos a tu disposición más de 100 profesionales colegiados que te ayudarán en todo lo que necesites en relación a la reforma o rehabilitación en tu vivienda o la comunidad de propietarios. Contamos, además, con la garantía del Col·legi d'Aparelladors, Arquitectes Tècnics i Enginyers d’Edificació de Tarragona (COAATT) y con más de 1.000 clientes satisfechos que pueden hablar por nosotros de su experiencia.

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