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El blog de los arquitectos técnicos

Reportajes 05/08/2020 13:58:04

reformas rehabilitacion edificios

Ante las intensas olas de calor que están por venir este verano, se muestran una serie de consejos que permiten una mejora en el uso de los edificios en verano y que pueden ayudar a protegernos del calor.

1.- El sol no debe entrar de forma directa a través de los cristales de la vivienda.

Lo más importante es evitar que el sol entre de forma directa a nuestra vivienda. Ya que cuando los rayos del sol entran a través de un cristal se produce el llamado efecto invernadero. El efecto invernadero, es un fenómeno físico muy interesante que hace que cuando la radiación solar penetra a través de un vidrio entra casi toda la energía, pero no deja que se escape casi nada de esta radiación, produciéndose de este modo una ganancia continuada de calor en el interior.

Este efecto se percibe con mucha claridad con el sobrecalentamiento de los coches en verano, pudiendo llegar a temperaturas elevadísimas de 60ºC, cuando en el exterior hay una temperatura de 35ºC.

2.- Ventilar la vivienda sólo cuando la temperatura exterior es menor a la temperatura interior.

De este modo podremos bajar la temperatura de la vivienda. Se recomienda aprovechar las noches más frescas con viento para ayudar a enfriar la vivienda y que le cueste algo más calentarse en los días más calurosos.

3.- Encender el mínimo número posible de puntos de luz o electrodomésticos.

Recomendamos también encender lo menos posible la iluminación y otros electrodomésticos. Son cargas internas, que hacen que aumente la temperatura desde dentro de la vivienda.

Por supuesto, es muy recomendable huir de la utilización del horno, la plancha u otros elementos de gran potencia. Para ayudar al mejor funcionamiento del compresor de la nevera se aconseja abrirla lo menos posible y descongelar los alimentos en el interior de la zona de frigorífico.

Es conveniente recalcar que la iluminación led tiene una carga térmica muy inferior a otro tipo de iluminación.

4.- El aire acondicionado a 26º C.

Si utilizamos el aire acondicionado, recordar que la temperatura de consigna recomendada en verano es de 26 ºC, (Tb. recogida en el RITE) y que a partir de ahí cada grado que bajemos además de aumentar el riesgo de sufrir algún catarro u otra enfermedad, estaremos aumentando el consumo de energía un 8%.

5.- Muy recomendable el uso de ventiladores u otros elementos que generen corriente interna de aire.

Recomendamos el uso de ventiladores, ya que, si generamos corrientes de aire en el interior de la vivienda, mejoramos la evapotranspiración del cuerpo y la sensación térmica es algunos grados más baja. También es recomendable para terrazas el uso de refrigeración evaporativa, con pequeños ventiladores que vierten pequeñas gotas de agua que al evaporarse roban calor al ambiente, ya que necesitan energía para pasar de estado líquido a estado gaseoso, y de esa forma rebajan sensiblemente la temperatura del ambiente.

6.- Evitar realizar actividades que aumenten la humedad de la vivienda.

La humedad es otro parámetro importante que en verano en cantidades altas puede provocar sensación de disconfort. Se recomienda evitar actividades que generan aumento de humedad, como: cocción de largo tiempo, planchado con vapor en el interior de la vivienda, etc.

¿Cómo mejora el confort un edificio rehabilitado?

Una de las principales ventajas de la rehabilitación es la gran mejora de confort que disfrutan los habitantes del edificio. Esto es porque el bienestar térmico que percibe el ser humano está casi en su totalidad condicionado por la temperatura a la que están las caras interiores de la vivienda. Por lo tanto, en verano interesa que estas caras interiores de los muros de las viviendas estén lo menos calientes posible y en invierno lo menos frías posible.

Para conseguir esta mejora en la temperatura de las caras interiores de las paredes, es necesario añadir aislamiento térmico a las fachadas y cubierta del edificio, ya que para un edificio sin aislamiento (diversos estudios concretan que cerca del 70% de los edificios no disponen de aislamiento térmico), si se procede a su rehabilitación energética añadiendo una capa de por ejemplo 7 cm. de aislamiento, su temperatura interior puede descender 4 grados en verano y aumentar 6 grados en invierno.

¿Quieres que te ayudemos?

Quieres mejorar tu hogar instalando aire acondicionado, calefacción...; o cambiar la instalación eléctrica, de agua o de gas porque es muy antigua; o quizás quieres conseguir reducir la factura de la luz y gas a través de un proyecto de eficiencia energética. Confía la rehabilitación de tu vivienda a un arquitecto técnico. Nuestros técnicos profesionales te asesorarán sobre cuáles son las soluciones más adecuadas en cada caso y harán que la reforma de tu vivienda sea todo un éxito.

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Reportajes 05/05/2020 13:26:49

inspección técnica de edificios

Cada vez es más frecuente ver cómo los servicios técnicos de los ayuntamientos deben intervenir en desprendimientos en las fachadas, hundimientos de la cubierta o lesiones muy graves en la estructura de un edificio.

Son situaciones de riesgo para los ocupantes de las viviendas y también para los peatones que circulan por la vía pública, inducidas, la mayoría de veces, por la falta de mantenimiento y que provocan importantes gastos económicos a las administraciones locales.

Existen también, especialmente en el casco antiguo de muchos municipios grandes, edificaciones vacías y sin ningún tipo de seguridad debido a la falta de mantenimiento, y que en situaciones de lluvias o viento se derrumban total o parcialmente provocando graves problemas de seguridad.

Con el objetivo de prevenir este tipo de situaciones, la administración implantó en 2010 la Inspección Técnica de Edificios (ITE), un proceso similar a la ITV de los vehículos, aplicado a los edificios de viviendas. Pero la falta de información, de ayudas y de implicación de la misma administración, ha hecho que casi diez años después, la aplicación de la inspección sea plenamente anecdótica.

Sucede lo mismo en los municipios pequeños, donde no llega al 2% de edificios inspeccionados.

Actualmente, se suma a la falta de cultura de mantenimiento una situación económica difícil para las comunidades de propietarios, un problema, que se arrastra desde finales de la década anterior, y que ha hecho del envejecimiento del parque inmobiliario un problema cada vez más importante.

La falta de conservación y mantenimiento es la causa de la mayoría de las lesiones que aparecen en los edificios de viviendas. En realidad, en la mayoría de edificios de viviendas no se realiza ninguna tarea de conservación o mantenimiento, si no que se realizan obras de rehabilitación muy costosas para corregir lesiones producidas por esta carencia.

Las comunidades de propietarios deben ser conscientes de que invertir en mantenimiento y conservación reducirá considerablemente los gastos que les genera no hacerlo.

Es imprescindible fomentar la implantación de la inspección técnica de los edificios y disponer de un manual de uso y mantenimiento que les permita programar en el tiempo las tareas de conservación oportunas.

El manual de uso y mantenimiento del edificio recoge la planificación de las operaciones que se deben llevar a cabo en sus instalaciones y sus espacios anexos de forma periódica, con el fin de conservarlo en un estado óptimo.

Procurar cuanto menos, sustituir las reparaciones de urgencia poco efectivas y costosas para un mantenimiento preventivo que recoja las operaciones que se deben realizar de manera periódica, ya sean normativas o recomendadas, con el objetivo de mantener los elementos en las condiciones de diseño, intentando evitar que se degraden con el paso del tiempo provocando gastos mayores, accidentes por una disminución de la seguridad, o que tengan una apariencia de dejadez. Incluye también un calendario con la distribución de estas operaciones, la valoración económica y las condiciones para realizar su contratación.

Si se hace un buen mantenimiento preventivo, la vida útil de los diferentes elementos se alargará, obteniendo un mayor rendimiento de éstos.

 

¿Quieres que te ayudemos?

La realización de la Inspección Técnica de Edificios (ITE) debe estar dirigida y llevada a cabo por un aparejador o arquitecto técnico. Nuestros técnicos profesionales realizarán el control y asesorarán sobre cuáles son las soluciones más adecuadas en cada caso.

En Obras con Garantía ponemos a tu disposición más de 100 profesionales colegiados que te ayudarán en todo lo que necesites en relación a la realización de una Inspección Técnica del Edificio o en la realización de las obras para asegurar la seguridad de este.

Contamos, además, con la garantía del correspondiente Colegio Profesional de Aparejadores, Arquitectos Técnicos e Ingenieros de Edificación y con más de 1.000 clientes satisfechos que pueden hablar por nosotros de su experiencia. Haciendo clic en este enlace accederás a más información sobre la Inspección Técnica de Edificios (ITE). Además, podrás pedir hasta 3 presupuestos gratis de profesionales altamente cualificados.

 


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Reportajes 29/01/2020 13:20:23

La falta de conservación y mantenimiento es la causa de la mayoría de las lesiones que aparecen en los edificios de viviendas.

En realidad, en la mayoría de edificios de viviendas no se realiza ninguna tarea de conservación o mantenimiento, sinó que se realizan obras de rehabilitación muy costosas para corregir lesiones producidas por esta carencia.

Las comunidades de propietarios deben ser conscientes de que invertir en mantenimiento y conservación reducirá considerablemente los gastos que les genera no hacerlo.

Para poder programar en el tiempo las tareas de conservación oportunas, la comunidad de vecinos debe utilizar el Manual de Uso y Mantenimiento del edificio.

Los edificios construidos después de 1999 deben disponer de un Libro del Edificio donde se incluye un Manual de Uso y Mantenimiento. En el resto de casos, las comunidades habitualmente no disponen de ellos.

En relación al mantenimiento, las comunidades están obligadas a:

  • Conservar en buen estado la edificación mediante un adecuado uso y mantenimiento, así como recibir, conservar y transmitir la documentación de la obra ejecutada, los seguros y garantías con que ésta cuente
  • Utilizar de forma adecuada el edificio, sus instalaciones y sus espacios anexos de conformidad con las instrucciones de uso y mantenimiento, contenidas en la documentación de la obra ejecutada
  • Comunicar al técnico de mantenimiento cualquier anomalía

Desde un punto de vista legal, la conservación y mantenimiento de los edificios se regula a partir de la Ley de Ordenación de la Edificación y las disposiciones posteriores que la han desarrollado, especialmente el Código Técnico de la Edificación.

La complejidad de los trabajos de mantenimiento de un edificio y el coste de los mismos, está en función de los materiales y sistemas constructivos que lo conforman, de su antigüedad, su situación geográfica, del tipo de instalaciones, etc. Por ello, para poder llevar a cabo un correcto mantenimiento de nuestro edificio es muy importante, en primer lugar, solicitar el asesoramiento de un técnico de mantenimiento, un aparejador.

El técnico de mantenimiento es un profesional especializado en construcción que realizará las inspecciones y planificará económica y temporalmente las obras que el edificio requiera. Es una figura relativamente moderna que surge fruto de la cada vez mayor complejidad de las operaciones de mantenimiento que la ley exige.

El técnico de mantenimiento realiza las siguientes funciones:

  • Si no existe, el técnico de mantenimiento redactará el Libro del Edificio y el Manual de uso y Mantenimiento.
  • Documentará a lo largo de la vida útil del edificio todas las intervenciones, ya sean de reparación, reforma o rehabilitación realizadas sobre el mismo, consignándolas en el Libro del Edificio.
  • Realizará las inspecciones programadas al plan de mantenimiento y conservará la correspondiente documentación que conformará el registro del edificio.
  • Llevará a cabo el plan de mantenimiento del edificio, gestionando y dirigiendo las operaciones programadas para el mantenimiento del mismo y de sus instalaciones.  


El Manual de uso y mantenimiento del edificio, forma parte del Libro del Edificio y recoge la planificación de las operaciones que se deben llevar a cabo en sus instalaciones y sus espacios anexos de forma periódica, para conservarlo en un estado óptimo. Habitualmente lo conforman las operaciones de mantenimiento preventivo y el sustitutivo.

El mantenimiento preventivo recoge las operaciones que se deben realizar de manera periódica, ya sean normativas o recomendadas, con el objetivo de mantener los elementos en las condiciones de diseño, intentando evitar que se degraden con el paso del tiempo provocando gastos mayores, accidentes por una disminución de la seguridad, o que tengan una apariencia de dejadez. Incluye también un calendario con la distribución de estas operaciones, la valoración económica y las condiciones para realizar su contratación.

El mantenimiento sustitutivo se refiere al agotamiento de la vida útil de los elementos que conforman el edificio y sus instalaciones, y hay que sustituirlos. Se prevé cuando habría que realizar estas sustituciones y se estima su coste. El objetivo es programarlas en el tiempo desde un punto de vista económico y de afectación al propietarios del inmueble.

Las comunidades de vecinos deben considerar que si se hace un buen mantenimiento preventivo, la vida útil de los diferentes elementos se alargará, obteniendo un mayor rendimiento de estos.

    

La Inspección Técnica de Edificios (ITE) se orienta a promover la implantación de un sistema periódico de revisión de edificios de viviendas, y al mismo tiempo mejorar el mantenimiento de los edificios.

La ITE valora el estado general de conservación en función de una inspección visual del sistema estructural, las fachadas, los patios y el estado de las instalaciones.

Las comunidades de vecinos deben tener presente que deben someter a la Inspección Técnica de Edificios obligatoriamente a los edificios de más de una vivienda con más de 45 años de antigüedad y, en todos los casos, para poder acceder a los ayudas a la rehabilitación que otorga la Administración Pública.

Si su comunidad ha decidido hacer obras recuerde que, para poder optar a las subvenciones a la rehabilitación, la Inspección Técnica del Edificio debe haberse realizado antes del comienzo de las obras, de lo contrario no se podrá optar a la subvención.

Los profesionales competentes para realizar la ITE, por capacidad técnica y experiencia profesional, son los aparejadores o arquitectos técnicos.

    

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Reportajes 18/12/2019 17:33:39

casa

Al hacer la valoración diferenciaremos el coste directo de la propia construcción de otros gastos indirectos imprescindibles. En este caso no se incluirán gastos de financiación, notaría o registro de la edificación. En primer lugar y si no disponemos de una parcela donde edificar, se deberá añadir el valor de compra del terreno. En la elección, hay que considerar las restricciones urbanísticas: altura máxima, superficie máxima que podemos construir, separación a los vecinos, etc. Es un aspecto importante y que condicionará nuestra vivienda. El precio del solar como es evidente variará de un municipio a otro, de la situación, de sus características, etc.

Necesitaremos unos técnicos en edificación que hagan el proyecto, la dirección de las obras y el control de la seguridad, así como también necesitaremos un laboratorio que realice un estudio geotécnico del solar y liquidar el importe de la licencia de obras. Los honorarios de los técnicos son libres, por lo que es recomendable consultar diferentes propuestas. Deberíamos buscar un técnico cercano, de confianza y que conozca el territorio. Es imprescindible que esté colegiado y disponga de un seguro de responsabilidad satisfactoria con garantía.

Como valores aproximados:

  • Gastos redacción del proyecto: Entre 6% y 7% del presupuesto de las obras
  • Gastos dirección de obra: Entre 3% y 3,50% del presupuesto de las obras
  • Gastos dirección de ejecución de obra: Entre 3% y 3,50% del presupuesto de las obras
  • Gastos de coordinación de seguridad y salud: Entre 0,8% y 1,1% del presupuesto de las obras
  • Gastos estudio geotécnico: Alrededor de los 1.000 €
  • Gastos licencia de obras: Entre 2,3% y 4% del presupuesto de las obras
  • Fianza asociada a la licencia de obras: Entre 3.000 € y 3.500 €

Los gastos relacionados directamente con la construcción de la vivienda dependerán especialmente de diferentes aspectos:

  • Las características topográficas del solar pueden incrementar los costes de construcción.
  • Construir plantas bajo rasante es más caro que hacerlo por encima del nivel de la calle.
  • La elección de los materiales de acabado, las instalaciones y los electrodomésticos, afectan de una manera importante al coste total de las obras.
  • Preocuparnos ahora por el tipo de instalaciones de climatización, el diseño de la casa, las ventanas y el aislamiento térmico que utilizamos, repercutirá en la eficiencia energética de la casa durante toda su vida útil.

Con el fin de aproximar en lo posible el coste de construcción utilizaremos tres niveles de acabado: alto, normal y sencillo.

El precio para un nivel de acabado alto y en construcción sobre rasante, lo encontraríamos alrededor de 1.800 €/m². En el caso de un nivel medio y sobre rasante, 1.390 €/m² y para un nivel sencillo 1.048 €/m².

Finalmente, aunque si se trata de nuestra vivienda no es obligatorio, es muy recomendable contratar una póliza de garantía decenal. El coste ronda el 0,01% del coste de la vivienda y estaremos más tranquilos. Hay que considerar que, si no la contratamos, la vivienda no la podremos vender durante 10 años.

También es importante comprobar si el constructor que contratamos dispone de seguro de responsabilidad civil.

Como ejemplo y para una vivienda unifamiliar aislada de unos 130 m², se podrían considerar los siguiente valores:

 

 

Nivel Alto

Nivel Normal

Nivel sencillo

Proyecto

15.210 €

11.745,50 €

8.855,60 €

Dirección de obra

7.020 €

5.421 €

4.087,20 €

Dirección ejecución

7.020 €

5.421 €

4.087,20 €

Coordinación de seguridad y salud

1.872 €

1.445 €

1.089 €

Geotécnico

1.000 €

1.000 €

1.000 €

Licencia de obras

7.020 €

5.421 €

4.087,20 €

Fianza

3.500 €

3.500 €

3.500 €

Construcción

234.000 €

180.700 €

136.240 €

Costes totales

276.643 €

214.653 €

162.946 €

 

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Si quieres que tu vivienda se construya con las máximas garantías, cumpliendo con la legislación actual, con buenos materiales pero con un precio asequible, en un tiempo razonable y, sobre todo, que esté construída a tu gusto, te ofrecemos lo que realmente necesitas: profesionales que se encargarán de todo. Tú sólo tendrás que relajarte y empezar a pensar de qué color prefieres pintar las paredes. De todo lo demás se encargará un arquitecto técnico, un profesional con experiencia y con los conocimientos necesarios para que tu obra tenga las máximas garantías.

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Reportajes 19/11/2019 17:13:17

Necesitamos conocer el precio de nuestra vivienda por cuestiones muy diversas: procesos civiles, penales, mercantiles, fiscales, también a efectos urbanísticos y expropiatorios, finalidades financieras, valoraciones catastrales o a efectos legales.

 

tasaciones-tarragona

 

Hay muchos motivos por los que podemos necesitar una tasación de la vivienda. Por ejemplo, en una negociación mercantil, en una partición por herencia, un divorcio, un presupuesto o cualquier otra circunstancia similar.

En el caso de la valoración catastral es importante conocerla, ya que no sólo se tributan algunos impuestos a través de este valor (como el IBI) sino que, además, es una información requerida a la declaración de la renta.

Si tenemos que comprar, pero especialmente si tenemos que vender una vivienda, es muy importante conocer su valor de mercado. Es la garantía de una máxima rentabilidad en el tiempo adecuado.

El valor catastral de un inmueble lo determina Catastro, pero influyen aspectos como la localización, la ejecución material de la construcción en sí, para la que se consideran desde costes de construcción y beneficios del contratista hasta honorarios profesionales, tributos, uso, calidad, antigüedad, etc ..., y finalmente el precio de mercado. En ningún caso el valor catastral puede superar el valor de mercado.

Otra tipo de tasación con unas características especiales es la hipotecaria. Esta va asociada a un préstamo hipotecario y se realiza mediante una sociedad de tasación.

Fuera de estos dos casos particulares, la tasación se define como el informe destinado a precisar el valor de un inmueble dentro del mercado, en relación con la oferta y la demanda en un momento determinado.

La tasación de una vivienda debe cumplir unas normas legales a fin de poder precisar los criterios y la metodología para realizarla. Es imprescindible para que el valor de la tasación que se calcula sea válido.

Los informes se elaborarán a partir de la visita del inmueble, en el que se comprobarán sus características. Asimismo se analizará si el inmueble cumple con el planteamiento municipal o si tiene alguna otra restricción derivada de algún régimen de protección pública.

Las limitaciones de uso o derechos reales que puedan afectar el inmueble sólo aparecerán en el informe si se pueden apreciar en la inspección o están inscritos en el registro de la propiedad o fueran comunicados por el solicitante. No se tendrán en cuenta cargas que graven el inmueble: hipotecas, embargos, afecciones fiscales, etc.

La documentación normalmente solicitada en la inspección es la nota simple del registro de la propiedad, un título de propiedad (por ejemplo la escritura pública) y un certificado de catastro.

 

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La tasación de una vivienda, de un solar o de un local, la debe hacer un profesional cualificado con conocimientos del mercado inmobiliario y de los reglamentos aplicables para realizar la valoración.

Solicita que un técnico competente independiente haga una tasación de tu vivienda, terreno o local. Él te hará la tasación más justa. Sólo un técnico profesional con conocimientos sobre edificaciones, como por ejemplo, un arquitecto técnico, te podrá hacer una tasación objetiva.

A Obras amb Garantía ponemos a tu disposición más de 100 profesionales colegiados que te ayudarán en todo lo que necesites en relación a la tasación de la vivienda Contamos, además, con la garantía del Colegio de Aparejadores, Arquitectos Técnicos e Ingenieros de Edificación de Tarragona (COAATT) y con más de 1.000 clientes satisfechos que pueden hablar por nosotros de su experiencia.

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