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El blog de los arquitectos técnicos

Reportajes 29/01/2020 13:20:23

La falta de conservación y mantenimiento es la causa de la mayoría de las lesiones que aparecen en los edificios de viviendas.

En realidad, en la mayoría de edificios de viviendas no se realiza ninguna tarea de conservación o mantenimiento, sinó que se realizan obras de rehabilitación muy costosas para corregir lesiones producidas por esta carencia.

Las comunidades de propietarios deben ser conscientes de que invertir en mantenimiento y conservación reducirá considerablemente los gastos que les genera no hacerlo.

Para poder programar en el tiempo las tareas de conservación oportunas, la comunidad de vecinos debe utilizar el Manual de Uso y Mantenimiento del edificio.

Los edificios construidos después de 1999 deben disponer de un Libro del Edificio donde se incluye un Manual de Uso y Mantenimiento. En el resto de casos, las comunidades habitualmente no disponen de ellos.

En relación al mantenimiento, las comunidades están obligadas a:

  • Conservar en buen estado la edificación mediante un adecuado uso y mantenimiento, así como recibir, conservar y transmitir la documentación de la obra ejecutada, los seguros y garantías con que ésta cuente
  • Utilizar de forma adecuada el edificio, sus instalaciones y sus espacios anexos de conformidad con las instrucciones de uso y mantenimiento, contenidas en la documentación de la obra ejecutada
  • Comunicar al técnico de mantenimiento cualquier anomalía

Desde un punto de vista legal, la conservación y mantenimiento de los edificios se regula a partir de la Ley de Ordenación de la Edificación y las disposiciones posteriores que la han desarrollado, especialmente el Código Técnico de la Edificación.

La complejidad de los trabajos de mantenimiento de un edificio y el coste de los mismos, está en función de los materiales y sistemas constructivos que lo conforman, de su antigüedad, su situación geográfica, del tipo de instalaciones, etc. Por ello, para poder llevar a cabo un correcto mantenimiento de nuestro edificio es muy importante, en primer lugar, solicitar el asesoramiento de un técnico de mantenimiento, un aparejador.

El técnico de mantenimiento es un profesional especializado en construcción que realizará las inspecciones y planificará económica y temporalmente las obras que el edificio requiera. Es una figura relativamente moderna que surge fruto de la cada vez mayor complejidad de las operaciones de mantenimiento que la ley exige.

El técnico de mantenimiento realiza las siguientes funciones:

  • Si no existe, el técnico de mantenimiento redactará el Libro del Edificio y el Manual de uso y Mantenimiento.
  • Documentará a lo largo de la vida útil del edificio todas las intervenciones, ya sean de reparación, reforma o rehabilitación realizadas sobre el mismo, consignándolas en el Libro del Edificio.
  • Realizará las inspecciones programadas al plan de mantenimiento y conservará la correspondiente documentación que conformará el registro del edificio.
  • Llevará a cabo el plan de mantenimiento del edificio, gestionando y dirigiendo las operaciones programadas para el mantenimiento del mismo y de sus instalaciones.  


El Manual de uso y mantenimiento del edificio, forma parte del Libro del Edificio y recoge la planificación de las operaciones que se deben llevar a cabo en sus instalaciones y sus espacios anexos de forma periódica, para conservarlo en un estado óptimo. Habitualmente lo conforman las operaciones de mantenimiento preventivo y el sustitutivo.

El mantenimiento preventivo recoge las operaciones que se deben realizar de manera periódica, ya sean normativas o recomendadas, con el objetivo de mantener los elementos en las condiciones de diseño, intentando evitar que se degraden con el paso del tiempo provocando gastos mayores, accidentes por una disminución de la seguridad, o que tengan una apariencia de dejadez. Incluye también un calendario con la distribución de estas operaciones, la valoración económica y las condiciones para realizar su contratación.

El mantenimiento sustitutivo se refiere al agotamiento de la vida útil de los elementos que conforman el edificio y sus instalaciones, y hay que sustituirlos. Se prevé cuando habría que realizar estas sustituciones y se estima su coste. El objetivo es programarlas en el tiempo desde un punto de vista económico y de afectación al propietarios del inmueble.

Las comunidades de vecinos deben considerar que si se hace un buen mantenimiento preventivo, la vida útil de los diferentes elementos se alargará, obteniendo un mayor rendimiento de estos.

    

La Inspección Técnica de Edificios (ITE) se orienta a promover la implantación de un sistema periódico de revisión de edificios de viviendas, y al mismo tiempo mejorar el mantenimiento de los edificios.

La ITE valora el estado general de conservación en función de una inspección visual del sistema estructural, las fachadas, los patios y el estado de las instalaciones.

Las comunidades de vecinos deben tener presente que deben someter a la Inspección Técnica de Edificios obligatoriamente a los edificios de más de una vivienda con más de 45 años de antigüedad y, en todos los casos, para poder acceder a los ayudas a la rehabilitación que otorga la Administración Pública.

Si su comunidad ha decidido hacer obras recuerde que, para poder optar a las subvenciones a la rehabilitación, la Inspección Técnica del Edificio debe haberse realizado antes del comienzo de las obras, de lo contrario no se podrá optar a la subvención.

Los profesionales competentes para realizar la ITE, por capacidad técnica y experiencia profesional, son los aparejadores o arquitectos técnicos.

    

¿Quieres que te ayudemos?

La realización de la Inspección Técnica de Edificios debe estar dirigida y llevada a cabo por un aparejador o arquitecto técnico. Nuestros técnicos profesionales realizarán el control y asesorarán sobre cuáles son las soluciones más adecuadas en cada caso.

En Obras con Garantía ponemos a tu disposición más de 100 profesionales colegiados que te ayudarán en todo lo que necesites en relación a la realización de una Inspección Técnica del Edificio o en la realización de las obras para asegurar la seguridad de éste.

Contamos, además, con la garantía del correspondiente Colegio Profesional de Aparejadores, Arquitectos Técnicos e Ingenieros de Edificación y con más de 1.000 clientes satisfechos que pueden hablar por nosotros de su experiencia. Haciendo click en este enlace accederás a más información sobre la Inspección Técnica de Edificios. Además, podrás pedir hasta 3 presupuestos gratis de profesionales altamente cualificados.

 


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Reportajes 18/12/2019 17:33:39

casa

Al hacer la valoración diferenciaremos el coste directo de la propia construcción de otros gastos indirectos imprescindibles. En este caso no se incluirán gastos de financiación, notaría o registro de la edificación. En primer lugar y si no disponemos de una parcela donde edificar, se deberá añadir el valor de compra del terreno. En la elección, hay que considerar las restricciones urbanísticas: altura máxima, superficie máxima que podemos construir, separación a los vecinos, etc. Es un aspecto importante y que condicionará nuestra vivienda. El precio del solar como es evidente variará de un municipio a otro, de la situación, de sus características, etc.

Necesitaremos unos técnicos en edificación que hagan el proyecto, la dirección de las obras y el control de la seguridad, así como también necesitaremos un laboratorio que realice un estudio geotécnico del solar y liquidar el importe de la licencia de obras. Los honorarios de los técnicos son libres, por lo que es recomendable consultar diferentes propuestas. Deberíamos buscar un técnico cercano, de confianza y que conozca el territorio. Es imprescindible que esté colegiado y disponga de un seguro de responsabilidad satisfactoria con garantía.

Como valores aproximados:

  • Gastos redacción del proyecto: Entre 6% y 7% del presupuesto de las obras
  • Gastos dirección de obra: Entre 3% y 3,50% del presupuesto de las obras
  • Gastos dirección de ejecución de obra: Entre 3% y 3,50% del presupuesto de las obras
  • Gastos de coordinación de seguridad y salud: Entre 0,8% y 1,1% del presupuesto de las obras
  • Gastos estudio geotécnico: Alrededor de los 1.000 €
  • Gastos licencia de obras: Entre 2,3% y 4% del presupuesto de las obras
  • Fianza asociada a la licencia de obras: Entre 3.000 € y 3.500 €

Los gastos relacionados directamente con la construcción de la vivienda dependerán especialmente de diferentes aspectos:

  • Las características topográficas del solar pueden incrementar los costes de construcción.
  • Construir plantas bajo rasante es más caro que hacerlo por encima del nivel de la calle.
  • La elección de los materiales de acabado, las instalaciones y los electrodomésticos, afectan de una manera importante al coste total de las obras.
  • Preocuparnos ahora por el tipo de instalaciones de climatización, el diseño de la casa, las ventanas y el aislamiento térmico que utilizamos, repercutirá en la eficiencia energética de la casa durante toda su vida útil.

Con el fin de aproximar en lo posible el coste de construcción utilizaremos tres niveles de acabado: alto, normal y sencillo.

El precio para un nivel de acabado alto y en construcción sobre rasante, lo encontraríamos alrededor de 1.800 €/m². En el caso de un nivel medio y sobre rasante, 1.390 €/m² y para un nivel sencillo 1.048 €/m².

Finalmente, aunque si se trata de nuestra vivienda no es obligatorio, es muy recomendable contratar una póliza de garantía decenal. El coste ronda el 0,01% del coste de la vivienda y estaremos más tranquilos. Hay que considerar que, si no la contratamos, la vivienda no la podremos vender durante 10 años.

También es importante comprobar si el constructor que contratamos dispone de seguro de responsabilidad civil.

Como ejemplo y para una vivienda unifamiliar aislada de unos 130 m², se podrían considerar los siguiente valores:

 

 

Nivel Alto

Nivel Normal

Nivel sencillo

Proyecto

15.210 €

11.745,50 €

8.855,60 €

Dirección de obra

7.020 €

5.421 €

4.087,20 €

Dirección ejecución

7.020 €

5.421 €

4.087,20 €

Coordinación de seguridad y salud

1.872 €

1.445 €

1.089 €

Geotécnico

1.000 €

1.000 €

1.000 €

Licencia de obras

7.020 €

5.421 €

4.087,20 €

Fianza

3.500 €

3.500 €

3.500 €

Construcción

234.000 €

180.700 €

136.240 €

Costes totales

276.643 €

214.653 €

162.946 €

 

¿Quieres que te ayudamos a construir tu nueva vivienda?

Si quieres que tu vivienda se construya con las máximas garantías, cumpliendo con la legislación actual, con buenos materiales pero con un precio asequible, en un tiempo razonable y, sobre todo, que esté construída a tu gusto, te ofrecemos lo que realmente necesitas: profesionales que se encargarán de todo. Tú sólo tendrás que relajarte y empezar a pensar de qué color prefieres pintar las paredes. De todo lo demás se encargará un arquitecto técnico, un profesional con experiencia y con los conocimientos necesarios para que tu obra tenga las máximas garantías.

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Reportajes 19/11/2019 17:13:17

Necesitamos conocer el precio de nuestra vivienda por cuestiones muy diversas: procesos civiles, penales, mercantiles, fiscales, también a efectos urbanísticos y expropiatorios, finalidades financieras, valoraciones catastrales o a efectos legales.

 

tasaciones-tarragona

 

Hay muchos motivos por los que podemos necesitar una tasación de la vivienda. Por ejemplo, en una negociación mercantil, en una partición por herencia, un divorcio, un presupuesto o cualquier otra circunstancia similar.

En el caso de la valoración catastral es importante conocerla, ya que no sólo se tributan algunos impuestos a través de este valor (como el IBI) sino que, además, es una información requerida a la declaración de la renta.

Si tenemos que comprar, pero especialmente si tenemos que vender una vivienda, es muy importante conocer su valor de mercado. Es la garantía de una máxima rentabilidad en el tiempo adecuado.

El valor catastral de un inmueble lo determina Catastro, pero influyen aspectos como la localización, la ejecución material de la construcción en sí, para la que se consideran desde costes de construcción y beneficios del contratista hasta honorarios profesionales, tributos, uso, calidad, antigüedad, etc ..., y finalmente el precio de mercado. En ningún caso el valor catastral puede superar el valor de mercado.

Otra tipo de tasación con unas características especiales es la hipotecaria. Esta va asociada a un préstamo hipotecario y se realiza mediante una sociedad de tasación.

Fuera de estos dos casos particulares, la tasación se define como el informe destinado a precisar el valor de un inmueble dentro del mercado, en relación con la oferta y la demanda en un momento determinado.

La tasación de una vivienda debe cumplir unas normas legales a fin de poder precisar los criterios y la metodología para realizarla. Es imprescindible para que el valor de la tasación que se calcula sea válido.

Los informes se elaborarán a partir de la visita del inmueble, en el que se comprobarán sus características. Asimismo se analizará si el inmueble cumple con el planteamiento municipal o si tiene alguna otra restricción derivada de algún régimen de protección pública.

Las limitaciones de uso o derechos reales que puedan afectar el inmueble sólo aparecerán en el informe si se pueden apreciar en la inspección o están inscritos en el registro de la propiedad o fueran comunicados por el solicitante. No se tendrán en cuenta cargas que graven el inmueble: hipotecas, embargos, afecciones fiscales, etc.

La documentación normalmente solicitada en la inspección es la nota simple del registro de la propiedad, un título de propiedad (por ejemplo la escritura pública) y un certificado de catastro.

 

¿Quieres que te ayudemos solicitando la tasación de la vivienda?

La tasación de una vivienda, de un solar o de un local, la debe hacer un profesional cualificado con conocimientos del mercado inmobiliario y de los reglamentos aplicables para realizar la valoración.

Solicita que un técnico competente independiente haga una tasación de tu vivienda, terreno o local. Él te hará la tasación más justa. Sólo un técnico profesional con conocimientos sobre edificaciones, como por ejemplo, un arquitecto técnico, te podrá hacer una tasación objetiva.

A Obras amb Garantía ponemos a tu disposición más de 100 profesionales colegiados que te ayudarán en todo lo que necesites en relación a la tasación de la vivienda Contamos, además, con la garantía del Colegio de Aparejadores, Arquitectos Técnicos e Ingenieros de Edificación de Tarragona (COAATT) y con más de 1.000 clientes satisfechos que pueden hablar por nosotros de su experiencia.

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Reportajes 22/10/2019 11:46:52

Cada vez es más frecuente ver cómo los servicios técnicos de los ayuntamientos deben intervenir por desprendimientos en las fachadas, hundimientos de la cubierta o lesiones graves a la estructura de un edificio. Situaciones de riesgo que pueden generar daños personales, tanto para los ocupantes de las viviendas como para los peatones. Estas deficiencias en los edificios vienen inducidas, la mayoría de veces, por la falta de mantenimiento y provocan importantes gastos económicos a las Comunidades de Propietarios y en las administraciones locales, e incluso pueden implicar una posible responsabilidad civil.

 

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Para prevenir este tipo de situaciones, la administración implantó en 2010 la Inspección Técnica de Edificios, un proceso similar a la ITV de los vehículos, aplicado a los edificios de viviendas.

 

La falta de información, de ayudas y de implicación de la misma administración ha hecho que, casi diez años después, la aplicación de la Inspección Técnica de Edificios sea anecdótica. Es el caso de municipios de la costa norte de Tarragona como Calafell, Cunit o El Vendrell. Calafell por ejemplo no llega al 0,1% de los edificios inspeccionados. De un total de 688 edificios que debían hacer, sólo se han revisado 12. En el caso de El Vendrell, de un conjunto de 1.300 edificios, se han hecho 22 inspecciones, no llegando al 0,15% . Sucede lo mismo en los municipios pequeños, especialmente a los de las comarcas del Priorat, La Conca de Barberà o el Alt Camp, donde no llega al 2% del edificios inspeccionados.

 

Actualmente, se suma a la falta de cultura de mantenimiento, una situación económica difícil para las Comunidades de Propietarios. Un hecho que se arrastra desde finales de la década anterior y que ha hecho que el envejecimiento del parque inmobiliario sea un problema cada vez más importante. En realidad, en la mayoría de edificios de viviendas no se realiza ninguna tarea de conservación o mantenimiento, sino que se realizan obras de rehabilitación mucho más costosas, para corregir lesiones producidas por esta carencia de mantenimiento.

 

Las Comunidades de Propietarios deben ser conscientes de que invertir en mantenimiento y conservación reduce considerablemente los gastos que les genera no hacerlo, ya que esta falta de conservación y mantenimiento es la causa de la mayoría de las lesiones que aparecen en los edificios de viviendas. Si se hace un buen mantenimiento preventivo, la vida útil de los diferentes elementos del edificio se alargará, obteniendo un mayor rendimiento de estos.

 

Es imprescindible fomentar entre las Comunidades de Propietarios la implantación de la Inspección Técnica de Edificios y de disponer de un Manual de Uso y Mantenimiento.

 

El correcto mantenimiento de un edificio lo condicionan múltiples factores: la antigüedad, el tipo de ambiente que le rodea, los sistemas y materiales utilizados en la construcción y los elementos constructivos incorporados. Para tener controlados todos estos aspectos, que inciden en la seguridad y el mantenimiento del edificio, es imprescindible realizar la Inspección Técnica del Edificio y disponer de un Manual de Uso y Mantenimiento, que permita a las Comunidades de Propietarios programar en el tiempo las tareas de conservación oportunas.

 

El Manual de Uso y Mantenimiento del edificio recoge la planificación de las operaciones que se deben llevar a cabo en las instalaciones y los espacios anexos de forma periódica, con el fin de conservar el edificio en un estado óptimo. Procurando sustituir las reparaciones de urgencia, poco efectivas y costosas, por un mantenimiento preventivo que recoja las operaciones que se deben realizar de manera periódica, ya sean normativas o recomendadas, con el objetivo de mantener los elementos en las condiciones de diseño e intentando evitar que se degraden con el paso del tiempo provocando gastos mayores, accidentes por una disminución de la seguridad, o que tengan una apariencia de dejadez. Incluye también un calendario con la distribución de estas operaciones, la valoración económica y las condiciones para realizar su contratación.

 

¿Quieres que te ayudemos?

La realización de la Inspección Técnica de Edificios debe estar dirigida y llevada a cabo por un aparejador o arquitecto técnico. Nuestros técnicos profesionales realizarán el control y asesorarán sobre cuáles son las soluciones más adecuadas en cada caso.

A Obres amb Garantia ponemos a tu disposición más de 100 profesionales colegiados que te ayudarán en todo lo que necesites en relación a la realización de una Inspección Técnica del Edificio o en la realización de las obras para asegurar la seguridad de este.

Contamos, además, con la garantía del Col·legi d'Aparelladors, Arquitectes Tècnics i Enginyers d’Edificació de Tarragona (COAATT) y con más de 1.000 clientes satisfechos que pueden hablar por nosotros de su experiencia.

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Reportajes 12/09/2019 10:06:11

Reforma Piso_1

 

Cuando emprendemos obras en casa o en el edificio en el que vivimos, por pequeñas que sean, asumimos unas obligaciones y unos riesgos que habitualmente desconocemos, pero de los que, aún así, somos responsables.

Obras de "poca importancia" como reformas en el baño, en la cocina, un cambio de pavimento o reparaciones en la cubierta, pueden implicar daños y / o riesgos de seguridad para los trabajadores, para los ocupantes de los edificios vecinos o incluso por los transeúntes de la vía pública, de los cuales, ni como comunidad ni como propietarios deberíamos asumir.

Como promotores domésticos y ocasionales desconocemos todo los aspectos técnicos y especialmente los relativos a la seguridad y salud en la obra, que consideramos que son cosa del albañil o del constructor.

 

¿Qué riesgos asumo?

A menudo nos encontramos que, en casa o en las comunidades de propietarios, es necesario hacer pequeñas reparaciones en la cubierta, en la fachada, o sustituir los bajantes de un patio de luces. En estos casos, el ayuntamiento sólo nos pide un presupuesto de las obras, pero se trata de obras con un riesgo importante por ejemplo de caídas de altura, y que como promotores seremos responsables. Habrá pues, conocer e informar de los riesgos al constructor, de vigilar el cumplimiento de las normas de seguridad, comprobar que la empresa está registrada, etc.

Un aspecto a tener en cuenta es que, cuando a una obra participa más de una empresa es obligatorio contratar un coordinador de seguridad y salud. Es decir, un técnico experto que vele por la seguridad en la obra y los intereses de la comunidad. En cambio, cuando sólo hay un contratista (independientemente del riesgo que haya en la obra) la ley no lo considera necesario. En estos casos, si no hay un técnico director de las obras, será la comunidad o nosotros mismos como propietarios, el que asumiremos esta responsabilidad en materia de seguridad.

Otro aspecto importante, y de lo que a menudo no somos conscientes, es que cuando tenemos que empezar unas obras pueden derivarse daños a terceros por una mala ejecución. Por ejemplo, al sustituir la bañera por un plato de ducha al mismo nivel, una de las mejoras más frecuentes en cualquier vivienda, se rebaja el revestimiento de la estructura y es imprescindible colocar una impermeabilización del pavimento de la ducha. Una mala ejecución puede derivar en filtraciones de agua en el piso de abajo y / o daños a la estructura del edificio.

En conclusión, antes de comenzar una obra es muy importante planificar adecuadamente lo que queremos hacer, su alcance y revisar los procedimientos de trabajo. Para lograrlo, lo más recomendable es contratar un técnico que nos asesore desde el inicio.

 

¿Quieres que te ayudemos?

Si quieres hacer obras en casa o en tu comunidad de manera económica, segura y con las máximas garantías es imprescindible que te asesores con un técnico experto.

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