Los tiempos actuales nos han llevado a dar más valor a nuestro edificio, al lugar donde vivimos. Es una oportunidad para poner al día y dar valor a la propiedad, al inmueble. Y esta necesidad está comportando un importante incremento de rehabilitaciones de nuestros edificios y viviendas.

Hay que pensar en hacer las cosas buscando expertos en la materia, disponer de diferentes técnicos y presupuestos y buscar la opción más completa y supervisada por el correspondiente Colegio de Aparejadores y Arquitectos Técnicos, que buscará que las intervenciones estén aseguradas y con los requisitos necesarios para garantizar los trabajos.

Los aparejadores, arquitectos técnicos e ingenieros de la edificación más cercanos, te ayudarán a buscar la opción más adecuada a tu vivienda y / o edificio, y además te ayudarán a realizar todos los trámites con tu ayuntamiento y con todas las medidas y requerimientos en materia de seguridad. En caso de duda puedes dirigirte a tu Colegio de Aparejadores más cercano y pedir ayuda o consejo, tanto en la búsqueda de un técnico de cabecera próximo https://obrascongarantia.com/, como para asegurarte de las opciones que puedes realizar.

En este artículo, analizaremos los trabajos que más estamos viendo en estos días: el mantenimiento de las fachadas.

CONSERVACIÓN Y MANTENIMIENTO DE LA FACHADA: ¿EN LA FACHADA HAY PELIGRO DE DESPRENDIMIENTO?

La fachada es uno de los elementos del edificio más expuestos a la degradación y el que genera más problemas a las comunidades y los ayuntamientos. Los datos que nos ofrecen ciudades como Tarragona, Zaragoza y Palma, en Mallorca, dan claro ejemplo de esta problemática.

Según los datos de la Inspección Técnica de Edificios (ITE) recogidos entre 2010 y 2017, más del 65% de los edificios inspeccionados en el Camp de Tarragona presentan problemas de degradación, y de éstos, un 15% lesiones graves que pueden generar un riesgo para las personas.

En Zaragoza en los últimos años han aumentado de forma considerable las intervenciones de urgencia de los bomberos debido a daños o desprendimientos de elementos de los edificios que no se encontraban en adecuado estado de conservación.

Y en Palma, en Mallorca, un 47% de los Informes de Evaluación de Edificios (IEE) presentados en el 2017 fueron desfavorables, es decir, prácticamente la mitad de los edificios inspeccionados presentaron deficiencias que el ayuntamiento exige reparar.

El estado de conservación de la fachada determina aspectos visuales y estéticos, pero especialmente condiciona la seguridad de las personas y del propio edificio.

Más de un 25% de las obras de rehabilitación realizadas en edificios de viviendas, 1 de cada 4 aproximadamente, tienen por objeto la rehabilitación total o parcial de las fachadas para garantizar la estabilidad de los acabados y los elementos salientes.

Realizar una correcta conservación y mantenimiento es, en el caso de las fachadas, especialmente importante.

Todas las fachadas del edificio requieren la misma atención y mantenimiento porque desarrollan los mismos riesgos. La “fachada del edificio" la componen: la fachada principal, la fachada posterior, las medianeras y los patios.

Las paredes medianeras son aquellas que separan el edificio de los edificios vecinos. Cuando no haya edificios vecinos o sean más bajos, las medianeras quedarán a la vista y deberán estar protegidas frente el paso de la humedad y ofrecer las prestaciones térmicas y acústicas que garanticen el confort de los ocupantes.

La aparición de grietas, desplomes o abombamientos en el cuerpo de la fachada es habitualmente el síntoma de una lesión grave. En edificios antiguos este tipo de lesiones son especialmente importantes. Al detectar este tipo de lesiones se debe contactar con un técnico rápidamente para realizar una primera evaluación del alcance de la patología.

La aparición de grietas o desprendimientos en los frontales de balcones, terrazas, tribunas o aplacados, o la acumulación de óxido alrededor de la grieta, es el síntoma de una patología importante y que requiere de una reparación a corto plazo. Al detectar este tipo de lesiones se debe contactar con un técnico rápidamente para realizar una primera valoración del alcance de la patología.

Si se producen desprendimientos en la fachada se deben colocar las protecciones oportunas de manera inmediata para evitar lesiones a las personas. Hay que contactar con un técnico que tome las medidas de urgencia oportunas y redacte un proyecto de actuación a corto plazo.

Los balcones y terrazas NO se pueden cerrar. Hacerlo puede producir la aparición de humedades, grietas u otras lesiones en la estructura.

NO se deben abrir nuevas aperturas en la fachada. Hacerlo puede representar un peligro para la seguridad del edificio. Si se realizan nuevas aperturas, éstas se deben realizar de acuerdo con las instrucciones y bajo la dirección de un aparejador o arquitecto técnico.

Por último, cabe recordar que, la instalación de toldos, parasoles o máquinas de aire acondicionado en la fachada, requiere de la aprobación de la comunidad.

ELEMENTOS DE LA FACHADA

Hay que actuar sobre los diferentes elementos que componen la fachada: el cierre, el revestimiento, los cuerpos salientes y elementos singulares, y las aberturas.

Se atenderá especialmente al mantenimiento de los revestimientos, los cuerpos salientes y los elementos singulares, porque su deterioro conlleva un compromiso grave para la seguridad de las personas.

Los balcones, las tribunas, los antepechos, los dinteles, las jambas, las barandillas, los aleros y las cornisas, son elementos que están especialmente expuestos a la acción de la lluvia, el viento o los cambios de temperatura, lo que hace que su deterioro sea, si no hay un mantenimiento adecuado, muy rápido. A la vez, la estabilidad de estos elementos o de partes de ellos, está muy condicionada a su buen estado y tipo de fijación.

El revestimiento de la fachada también sufre un alto grado de exposición al ambiente y por tanto un rápido deterioro. En este caso, los aplacados de piedra o cerámicos son muy difíciles de tratar, porque su estabilidad está condicionada al buen estado y al tipo de fijación, una circunstancia difícilmente verificable a simple vista. Por otra parte, lo que inicialmente quizás sólo es suciedad o una degradación de la imagen estética de la fachada, se puede convertir en un peligro, ya que cualquier desprendimiento caería directamente sobre la calle.

El mantenimiento apropiado de una fachada lo condicionan múltiples factores: la antigüedad del edificio, el tipo de ambiente que lo rodea - agresivo o no -, y los sistemas y materiales utilizados en la construcción o los elementos constructivos incorporados. Estas obras de reparación o mantenimiento deberían estar siempre dirigidas por un aparejador o arquitecto técnico.

A la vez, las fachadas y los cierres, junto con la cubierta del edificio, regulan térmicamente el edificio. Si su edificio se construyó antes de la década de los ochenta, muy probablemente se construyó sin ningún tipo de aislamiento térmico adicional al propio cierre de ladrillo.

Incorporar a las fachadas o a los techos un aislamiento térmico, aprovechando cuando tenemos que hacer obras, nos proporcionará una mejora inmediata de las condiciones de habitabilidad y confort, y supondrá una inversión a medio y largo plazo, económicamente rentable, con un periodo de amortización en torno a los 10 años.

La fachada es también una barrera al ruido. Las prestaciones acústicas de la fachada y los elementos que la componen son habitualmente malas o muy malas. Cualquier actuación debe valorar la posibilidad de mejorarlas.

LAS OBRAS EN LAS FACHADAS

La fachada es un elemento común del edificio y las obras a realizar deben ser aprobadas y promovidas por la comunidad.

También si un propietario quiere hacer obras en un elemento privativo de la fachada, por ejemplo incorporar un toldo o sustituir los cerramientos, éstas deben aprobarse por la comunidad. En este caso se produce una alteración de elementos comunes.

En cuanto a los criterios económicos, es importante valorar la posibilidad de aprovechar la realización de obras de reparación o de mantenimiento en la fachada, la cubierta o las medianeras, para incorporar un aislamiento térmico y acústico. Esto reducirá el coste final de las obras.

La instalación del andamio y la mano de obra representan una parte importante del presupuesto de ejecución de las obras de arreglo de una fachada. Con el fin de minimizar los costes, es muy recomendable aprovechar su instalación para realizar otras obras de mejora y acondicionamiento.

Al hacer obras en la fachada, una intervención imprescindible es la impermeabilización del pavimento de las terrazas y balcones. Estos elementos nunca incorporan una impermeabilización, lo que hace que las filtraciones de agua procedentes del riego de jardineras, de tendederos de ropa o de la lluvia, lo deterioren rápidamente.

Desde un punto de vista económico y únicamente si las reparaciones son de carácter puntual se puede valorar la posibilidad de utilizar otros medios auxiliares como plataformas elevadoras o los trabajos de posicionamiento mediante cuerdas. Aún así, uno y otro, representan un gasto importante.

Antes de hacer obras es necesario contactar con un aparejador o arquitecto técnico que haga un estudio previo y ofrezca una solución completa: asesore sobre la viabilidad de la solución propuesta, su eficacia, otras alternativas posibles, y que efectúe una estimación de los ahorros obtenidos, etc. Esta opción será siempre la más económica y segura.

INSPECCIONES PERIÓDICAS DE LAS FACHADAS

La inspección periódica de las fachadas es imprescindible para minimizar el alto riesgo de desprendimiento del revestimiento o los cuerpos salientes.

La periodicidad de las inspecciones dependerá de la antigüedad del edificio y de los elementos que conformen la fachada. En edificios posteriores a los años 70 o 80 normalmente se harán cada 10 años. En edificios anteriores a los años 50 es recomendable reducirlas a 5 años, o incluso cada 2 años. Y cuando encontramos aleros, cornisas o tribunas en las fachadas, y especialmente en edificios antiguos, es recomendable reducir la periodicidad a 2 años.

Los aplacados de piedra o cerámicos exigen también un control especial, tanto de los anclajes cono del estado de las piezas. Los ambientes agresivos como las zonas costeras o cercanas a centros industriales favorecen el rápido deterioro de los elementos de la fachada. En este caso es imprescindible incrementar el número de inspecciones.

Las inspecciones deben incluir todas las fachadas y patios del edificio. Se deberá inspeccionar el cuerpo de la fachada, los cuerpos salientes y elementos auxiliares, las ventanas, balcones, sombrillas, toldos, las barandillas y rejas, y los acabados.

Las inspecciones deberán ser realizadas por un aparejador o arquitecto técnico. Su función es detectar las posibles patologías, determinar las causas que las generan y proponer, en su caso, soluciones apropiadas a cada caso.

Si no existe, el técnico debe proporcionar a la comunidad un manual de uso y mantenimiento del edificio, y específicamente de la fachada, donde se recogerá un calendario de inspecciones, de operaciones de mantenimiento y las instrucciones de uso oportunas en función de las características de la fachada.

El manual de uso y mantenimiento permitirá a la comunidad programar en el tiempo las obras necesarias. Esto significa hacer previsiones de inversiones económicas en el tiempo y fijar las fechas más adecuadas para los propietarios.

LA INSPECCIÓN TÉCNICA DE EDIFICIOS (ITE) / INFORME DE EVALUACIÓN DE EDIFICIOS (IEE)

La realización de la Inspección Técnica de Edificios (ITE) / Informe de Evaluación de Edificios (IEE) debe estar dirigida por un aparejador o arquitecto técnico. Nuestros técnicos profesionales realizarán el control y asesorarán sobre cuáles son las soluciones más adecuadas en cada caso.

En Obras con Garantía ponemos a tu disposición más de 200 profesionales colegiados que te ayudarán en todo lo que necesites en relación a la realización de una Inspección Técnica del Edificio o en la realización de las obras para asegurar la seguridad de éste.

Contamos, además, con la garantía del Colegio Profesional de Aparejadores, Arquitectos Técnicos e Ingenieros de Edificación y con más de 1.000 clientes satisfechos que pueden hablar por nosotros de su experiencia.

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