Els temps actuals ens han portat a donar més valor al nostre edifici, al lloc on vivim. És una oportunitat per posar al dia i donar valor a la propietat, a l'immoble. I aquesta necessitat està comportant un important increment de rehabilitacions dels nostres edificis i habitatges.

Cal pensar en fer les coses buscant experts en la matèria, disposar de diferents tècnics i pressupostos i buscar l'opció més completa i supervisada pel corresponent Col·legi d'Aparelladors i Arquitectes Tècnics, que buscarà que les intervencions estiguin assegurades i amb els requisits necessaris per garantir els treballs.

Els aparelladors, arquitectes tècnics i enginyers de l'edificació més propers, t'ajudaran a buscar l'opció més adequada al teu habitatge i/o edifici, i, a més t'ajudaran a realitzar tots els tràmits amb el teu ajuntament i amb totes les mesures i requeriments en matèria de seguretat. En cas de dubte pots dirigir-te al teu Col·legi d'Aparelladors més proper i demanar ajuda o consell, tant en la recerca d'un tècnic de capçalera proper https://obrascongarantia.com/, com per assegurar-te de les opcions que pots realitzar.

En aquest article, analitzarem els treballs que més estem veient en aquests dies: el manteniment de les façanes.

CONSERVACIÓ I MANTENIMENT DE LA FAÇANA: A LA FAÇANA HI HA PERILL D'ESLLAVISSADA?

La façana és un dels elements de l'edifici més exposats a la degradació i el que genera més problemes a les comunitats i els ajuntaments. Les dades que ens ofereixen ciutats com Tarragona, Saragossa i Palma, a Mallorca, són un clar exemple d'aquesta problemàtica.

Segons les dades de la Inspecció Tècnica d'Edificis (ITE) recollides entre 2010 i 2017, més del 65% dels edificis inspeccionats al Camp de Tarragona presenten problemes de degradació, i d'aquests, un 15% lesions greus que poden generar un risc per a les persones.

A Saragossa en els últims anys han augmentat de forma considerable les intervencions d'urgència dels bombers a causa de danys o despreniments d'elements dels edificis que no es trobaven en un adequat estat de conservació.

I a Palma, a Mallorca, un 47% dels Informes d'Avaluació d'Edificis (IEE) presentats el 2017 van ser desfavorables, és a dir, pràcticament la meitat dels edificis inspeccionats van presentar deficiències que l'ajuntament exigeix reparar.

L'estat de conservació de la façana determina aspectes visuals i estètics, però especialment condiciona la seguretat de les persones i del propi edifici.

Més d'un 25% de les obres de rehabilitació realitzades en edificis d'habitatges, 1 de cada 4 aproximadament, tenen per objecte la rehabilitació total o parcial de les façanes per garantir l'estabilitat dels acabats i els elements sortints.

Realitzar una correcta conservació i manteniment és, en el cas de les façanes, especialment important.

Totes les façanes de l'edifici requereixen la mateixa atenció i manteniment perquè desenvolupen els mateixos riscos. La "façana de l'edifici" la composen: la façana principal, la façana posterior, les mitgeres i els patis.

Les parets mitgeres són aquelles que separen l'edifici dels edificis veïns. Quan no hi hagi edificis veïns o siguin més baixos, les mitgeres quedaran a la vista i han d'estar protegides enfront el pas de la humitat i oferir les prestacions tèrmiques i acústiques que garanteixin el confort dels ocupants.

L'aparició d'esquerdes, desploms o bombaments en el cos de la façana és habitualment el símptoma d'una lesió greu. En edificis antics aquest tipus de lesions són especialment importants. Al detectar aquest tipus de lesions s'ha de contactar amb un tècnic ràpidament per fer una primera avaluació de l'abast de la patologia.

L'aparició d'esquerdes o despreniments en els frontals de balcons, terrasses, tribunes o aplacats, o l'acumulació d'òxid al voltant de l'esquerda, és el símptoma d'una patologia important i que requereix d'una reparació a curt termini. Al detectar aquest tipus de lesions s'ha de contactar amb un tècnic ràpidament per fer una primera valoració de l'abast de la patologia.

Si es produeixen despreniments a la façana s'han de col·locar les proteccions oportunes de manera immediata per evitar lesions a les persones. Cal contactar amb un tècnic que prengui les mesures d'urgència oportunes i redacti un projecte d'actuació a curt termini.

Els balcons i terrasses NO es poden tancar. Fer-ho pot produir l'aparició d'humitats, esquerdes o altres lesions en l'estructura.

NO s'han d'obrir noves obertures a la façana. Fer-ho pot representar un perill per a la seguretat de l'edifici. Si es realitzen noves obertures, aquestes s'han de realitzar d'acord amb les instruccions i sota la direcció d'un aparellador o arquitecte tècnic.

Finalment, cal recordar que, la instal·lació de tendals, para-sols o màquines d'aire condicionat a la façana, requereix de l'aprovació de la comunitat.

ELEMENTS DE LA FAÇANA

Cal actuar sobre els diferents elements que composen la façana: el tancament, el revestiment, els cossos sortints i elements singulars, i les obertures.

S'ha d'atendre especialment el manteniment dels revestiments, els cossos sortints i els elements singulars, perquè el seu deteriorament comporta un compromís greu per a la seguretat de les persones.

Els balcons, les tribunes, els ampits, les llindes, els brancals, les baranes, els ràfecs, les cornises o les barbacanes, són elements que estan especialment exposats a l'acció de la pluja, el vent o els canvis de temperatura, la qual cosa fa que el seu deteriorament sigui, si no hi ha un manteniment adequat, molt ràpid. Alhora, l'estabilitat d'aquests elements o de parts d'ells, està molt condicionada al seu bon estat i tipus de fixació.

El revestiment de la façana també pateix un alt grau d'exposició a l'ambient i per tant un ràpid deteriorament. En aquest cas, els aplacats de pedra o ceràmics són molt difícils de tractar, perquè la seva estabilitat està condicionada al bon estat i al tipus de fixació, una circumstància difícilment verificable a simple vista. D'altra banda, el que inicialment potser només és brutícia o una degradació de la imatge estètica de la façana, es pot convertir en un perill, ja que qualsevol despreniment cauria directament sobre el carrer.

El manteniment apropiat d'una façana el condicionen múltiples factors: l'antiguitat de l'edifici, el tipus d'ambient que l'envolta - agressiu o no -, i els sistemes i materials utilitzats en la construcció o els elements constructius incorporats. Aquestes obres de reparació o manteniment haurien d'estar sempre dirigides per un aparellador o arquitecte tècnic.

Alhora, les façanes i els tancaments, juntament amb la coberta de l'edifici, regulen tèrmicament l'edifici. Si el seu edifici es va construir abans de la dècada dels vuitanta, molt probablement es va construir sense cap tipus d'aïllament tèrmic addicional al propi tancament de maó.

Incorporar a les façanes o als sostres un aïllament tèrmic, aprofitant quan hem de fer obres, ens proporcionarà una millora immediata de les condicions d'habitabilitat i confort, i suposarà una inversió a mig i llarg termini, econòmicament rendible, amb un període d'amortització al voltant dels 10 anys.

La façana és també una barrera al soroll. Les prestacions acústiques de la façana i els elements que la composen són habitualment dolentes o molt dolentes. Qualsevol actuació ha de valorar la possibilitat de millorar-les.

LES OBRES A LES FAÇANES

La façana és un element comú de l'edifici i les obres a realitzar han de ser aprovades i promogudes per la comunitat.

També si un propietari vol fer obres en un element privatiu de la façana, per exemple incorporar un tendal o substituir els tancaments, aquestes s'han d'aprovar per la comunitat. En aquest cas es produeix una alteració d'elements comuns.

Quant als criteris econòmics, és important valorar la possibilitat d'aprofitar la realització d'obres de reparació o de manteniment a la façana, la coberta o les mitgeres, per incorporar un aïllament tèrmic i acústic. Això reduirà el cost final de les obres.

La instal·lació de la bastida i la mà d'obra representen una part important del pressupost d'execució de les obres d'arranjament d'una façana. Per tal de minimitzar els costos, és molt recomanable aprofitar la seva instal·lació per realitzar altres obres de millora i condicionament.

Al fer obres a la façana, una intervenció imprescindible és la impermeabilització del paviment de les terrasses i balcons. Aquests elements mai incorporen una impermeabilització, la qual cosa fa que les filtracions d'aigua procedents del reg de jardineres, d'estenedors de roba o de la pluja, el deteriorin ràpidament.

Des d'un punt de vista econòmic i únicament si les reparacions són de caràcter puntual es pot valorar la possibilitat d'utilitzar altres mitjans auxiliars com a plataformes elevadores o els treballs de posicionament mitjançant cordes. Tot i així, un i altre, representen una despesa important.

Abans de fer obres cal contactar amb un aparellador o arquitecte tècnic que faci un estudi previ i ofereixi una solució completa: assessori sobre la viabilitat de la solució proposada, la seva eficàcia, altres alternatives possibles, i que efectuï una estimació dels estalvis obtinguts, etc. Aquesta opció serà sempre la més econòmica i segura.

INSPECCIONS PERIÒDIQUES DE LES FAÇANES

La inspecció periòdica de les façanes és imprescindible per minimitzar l'alt risc de despreniment del revestiment o els cossos sortints.

La periodicitat de les inspeccions dependrà de l'antiguitat de l'edifici i dels elements que conformen la façana. En edificis posteriors als anys 70 o 80 normalment es faran cada 10 anys. En edificis anteriors als anys 50 és recomanable reduir-les a 5 anys, o fins i tot cada 2 anys. I quan hi trobem barbacanes, cornises o tribunes a les façanes, i especialment en edificis antics, és recomanable reduir la periodicitat a 2 anys.

Els aplacats de pedra o ceràmics exigeixen també un control especial, tant dels ancoratges com de l'estat de les peces. Els ambients agressius com les zones costaneres o properes a centres industrials afavoreixen el ràpid deteriorament dels elements de la façana. En aquest cas és imprescindible incrementar el nombre d'inspeccions.

Les inspeccions han d'incloure totes les façanes i patis de l'edifici. S'haurà inspeccionar el cos de la façana, els cossos sortints i elements auxiliars, les finestres, balcons, para-sols, tendals, les baranes i reixes, i els acabats.

Les inspeccions les han de realitzar un aparellador o arquitecte tècnic. La seva funció és detectar les possibles patologies, determinar les causes que les generen i proposar, si escau, solucions apropiades a cada cas.

Si no existeix, el tècnic ha de proporcionar a la comunitat un manual d'ús i manteniment de l'edifici, i específicament de la façana, on es recollirà un calendari d'inspeccions, d'operacions de manteniment i les instruccions d'ús oportunes en funció de les característiques de la façana.

El manual d'ús i manteniment permetrà a la comunitat programar en el temps les obres necessàries. Això significa fer previsions d'inversions econòmiques en el temps i fixar les dates més adequades per als propietaris.

LA INSPECCIÓ TÈCNICA D'EDIFICIS (ITE) / INFORME D'AVALUACIÓ D'EDIFICIS (IEE)

La realització de la Inspecció Tècnica d'Edificis (ITE) / Informe d'Avaluació d'Edificis (IEE) ha d'estar dirigida per un aparellador o arquitecte tècnic. Els nostres tècnics professionals realitzaran el control i assessoraran sobre quines són les solucions més adequades en cada cas.

En Obres amb Garantia posem a la teva disposició més de 200 professionals col·legiats que t'ajudaran en tot el que necessitis en relació a la realització d'una Inspecció Tècnica de l'Edifici o en la realització de les obres per assegurar la seguretat d'aquest.

Comptem, a més, amb la garantia de Col·legi Professional d'Aparelladors, Arquitectes Tècnics i Enginyers d'Edificació i amb més de 1.000 clients satisfets que poden parlar per nosaltres de la seva experiència.

Fent clic en aquest enllaç accediràs a més informació sobre la Inspecció Tècnica d'Edificis (ITE) / Informe d'Avaluació d'Edificis (IEE). A més, podràs demanar fins a 3 pressupostos gratis de professionals altament qualificats de la teva zona. Compara ofertes, valora als tècnics i tria el millor pressupost.