ZGZ 976 239 501   |   TGN 977 250 871

El blog dels arquitectes tècnics

La conservació i manteniment de l'edifici

Reportatges 29/01/2020 13:20:23

La manca de conservació i manteniment és la causa de la majoria de les lesions que apareixen als edificis d’habitatges.

En realitat, a la majoria d’edificis d’habitatges no es realitza cap tasca de conservació o manteniment, si no que es realitzen obres de rehabilitació molt costoses per corregir lesions produïdes per aquesta mancança.

Les comunitats de propietaris han de ser conscients que invertir en manteniment i conservació reduirà considerablement les despeses que els genera no fer-ho.

Per tal de poder programar en el temps les tasques de conservació oportunes, la comunitat de veïns ha d’utilitzar el Manual d’Ús i Manteniment de l’edifici.

Els edificis construïts després de 1999, han de disposar d’un Llibre de l’Edifici on s’inclou un Manual d’Ús i Manteniment. En la resta de casos, la comunitat habitualment no en disposa.

En relació al manteniment, les comunitats estan obligades a:

  • Conservar en bon estat l’edificació mitjançant un adequat ús i manteniment, així com rebre, conservar i transmetre la documentació de l’obra executada, les assegurances i garanties amb que aquesta compti
  • Utilitzar de forma adequada l’edifici, les seves instal·lacions i els seus espais annexos de conformitat amb les instruccions d’ús i manteniment, contingudes en la documentació de l’obra executada.
  • Comunicar al tècnic de manteniment qualsevol anomalia

Des d’un punt de vista legal, la conservació i manteniment dels edificis es regula a partir de la Llei d’Ordenació de l’Edificació i les disposicions posteriors que l’han desenvolupat, especialment el Codi Tècnic de l’Edificació.

La complexitat dels treballs de manteniment d’un edifici i el cost dels mateixos, està en funció dels materials i sistemes constructius que el conformen, de la seva antiguitat, la seva situació geogràfica, del tipus d’instal·lacions, etc. És per això que per poder dur a terme un correcte manteniment del nostre edifici és molt important, en primer lloc, demanar l’assessorament d’un tècnic de manteniment, un aparellador. 

El tècnic de manteniment és un professional especialitzat en construcció que realitzarà les inspeccions i planificarà econòmica i temporalment les obres que l’edifici requereixi. És una figura relativament moderna la qual sorgeix fruit de la cada vegada major complexitat de les operacions de manteniment que la llei exigeix.

El tècnic de manteniment realitza les següents funcions:

  • Si no existeix, el tècnic de manteniment redactarà el Llibre de l’Edifici i el Manual d’ús i Manteniment.
  • Documentarà al llarg de la vida útil de l'edifici totes les intervencions, ja siguin de reparació, reforma o rehabilitació realitzades sobre el mateix, consignant-les en el Llibre de l'Edifici.
  • Realitzarà les inspeccions programades al pla de manteniment i conservarà la corresponent documentació que conformarà el registre de l’edifici.
  • Durà a terme el pla de manteniment de l'edifici, gestionant i dirigint les operacions programades per al manteniment del mateix i de les seves instal·lacions.

 

El Manual d’ús i manteniment de l’edifici, forma part del Llibre de l’Edifici i recull la planificació de les operacions que s’han de dur a terme a les seves instal·lacions i els seus espais annexes de forma periòdica, per tal de conservar-lo en un estat òptim. Habitualment el conformen les operacions de manteniment preventiu i el substitutiu.

El manteniment preventiu recull les operacions que s’han de realitzar de manera periòdica, ja siguin normatives o recomanades, amb l’objectiu de mantenir els elements en les condicions de disseny, intentant evitar que es degradin amb el pas del temps provocant despeses majors, accidents per una disminució de la seguretat, o que tinguin una aparença de deixadesa. Inclou també un calendari amb la distribució d’aquestes operacions, la valoració econòmica i les condicions per a realitzar la seva contractació.

El manteniment substitutiu es refereix a l’esgotament de la vida útil dels elements que conformen l’edifici i les seves instal·lacions, i cal substituir-los. Es preveu quan caldria realitzar aquestes substitucions i s’estima el seu cost. L’objectiu és programar-les en el temps des d’un punt de vista econòmic i d’afectació al propietaris de l’immoble.

Les comunitats de veïns han de considerar que si es fa un bon manteniment preventiu, la vida útil dels diferents elements s’allargarà, obtenint un major rendiment d’aquests.

  

La Inspecció Tècnica d'Edificis (ITE) s'orienta a promoure la implantació d’un sistema periòdic de revisió d’edificis d’habitatges, i a la vegada millorar el manteniment dels edificis.

La ITE valora l’estat general de conservació en funció d’una inspecció visual del sistema estructural, les façanes, els patis i l’estat de les instal·lacions.

Les comunitats de veïns han de tenir present que s’han de sotmetre a la Inspecció Tècnica, d’Edificis obligatòriament els edificis de més d’un habitatge amb més de 45 anys d’antiguitat i, en tots els casos, per poder accedir als ajuts a la rehabilitació que atorga l'Administració Pública.

Si la vostra comunitat ha decidit fer obres recordeu que, per tal de poder optar a les subvencions a la rehabilitació, la Inspecció Tècnica de l’Edifici s’ha d’haver realitzat abans del començament de les obres, en cas contrari no es podrà optar a la subvenció.

Els professionals competents per realitzar la ITE, per capacitat tècnica i experiència professional, són els aparelladors o arquitectes tècnics.

  

Vols que t' ajudem?

La realització de la Inspecció Tècnica d’Edificis ha d’estar dirigida i duta a terme per un aparellador o arquitecte tècnic. Els nostres tècnics professionals realitzaran el control i assessoraran sobre quines són les solucions més adequades en cada cas.

Obres amb Garantia posem a la teva disposició més de  100 professionals col·legiats que t’ajudaran en tot el que necessitis en relació a la realització d’una Inspecció Tècnica de l’ Edifici o a la realització de les obres per assegurar la seguretat d’aquest.

Comptem, a més, amb la garantia del corresponent Col·legi Professional d'Aparelladors, Arquitectes Tècnics i Enginyers d’Edificació i amb més de 1.000 clients satisfets que poden parlar per nosaltres de la seva experiència. Fent clic en aquest enllaç accediràs a més informació sobre la Inspecció Tècnica d’Edificis. A més, podràs demanar fins a 3 pressupostos gratis de professionals altament qualificats.