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El blog de los arquitectos técnicos

La conservación y mantenimiento del edificio

Reportajes 29/01/2020 13:20:23

La falta de conservación y mantenimiento es la causa de la mayoría de las lesiones que aparecen en los edificios de viviendas.

En realidad, en la mayoría de edificios de viviendas no se realiza ninguna tarea de conservación o mantenimiento, sinó que se realizan obras de rehabilitación muy costosas para corregir lesiones producidas por esta carencia.

Las comunidades de propietarios deben ser conscientes de que invertir en mantenimiento y conservación reducirá considerablemente los gastos que les genera no hacerlo.

Para poder programar en el tiempo las tareas de conservación oportunas, la comunidad de vecinos debe utilizar el Manual de Uso y Mantenimiento del edificio.

Los edificios construidos después de 1999 deben disponer de un Libro del Edificio donde se incluye un Manual de Uso y Mantenimiento. En el resto de casos, las comunidades habitualmente no disponen de ellos.

En relación al mantenimiento, las comunidades están obligadas a:

  • Conservar en buen estado la edificación mediante un adecuado uso y mantenimiento, así como recibir, conservar y transmitir la documentación de la obra ejecutada, los seguros y garantías con que ésta cuente
  • Utilizar de forma adecuada el edificio, sus instalaciones y sus espacios anexos de conformidad con las instrucciones de uso y mantenimiento, contenidas en la documentación de la obra ejecutada
  • Comunicar al técnico de mantenimiento cualquier anomalía

Desde un punto de vista legal, la conservación y mantenimiento de los edificios se regula a partir de la Ley de Ordenación de la Edificación y las disposiciones posteriores que la han desarrollado, especialmente el Código Técnico de la Edificación.

La complejidad de los trabajos de mantenimiento de un edificio y el coste de los mismos, está en función de los materiales y sistemas constructivos que lo conforman, de su antigüedad, su situación geográfica, del tipo de instalaciones, etc. Por ello, para poder llevar a cabo un correcto mantenimiento de nuestro edificio es muy importante, en primer lugar, solicitar el asesoramiento de un técnico de mantenimiento, un aparejador.

El técnico de mantenimiento es un profesional especializado en construcción que realizará las inspecciones y planificará económica y temporalmente las obras que el edificio requiera. Es una figura relativamente moderna que surge fruto de la cada vez mayor complejidad de las operaciones de mantenimiento que la ley exige.

El técnico de mantenimiento realiza las siguientes funciones:

  • Si no existe, el técnico de mantenimiento redactará el Libro del Edificio y el Manual de uso y Mantenimiento.
  • Documentará a lo largo de la vida útil del edificio todas las intervenciones, ya sean de reparación, reforma o rehabilitación realizadas sobre el mismo, consignándolas en el Libro del Edificio.
  • Realizará las inspecciones programadas al plan de mantenimiento y conservará la correspondiente documentación que conformará el registro del edificio.
  • Llevará a cabo el plan de mantenimiento del edificio, gestionando y dirigiendo las operaciones programadas para el mantenimiento del mismo y de sus instalaciones.  


El Manual de uso y mantenimiento del edificio, forma parte del Libro del Edificio y recoge la planificación de las operaciones que se deben llevar a cabo en sus instalaciones y sus espacios anexos de forma periódica, para conservarlo en un estado óptimo. Habitualmente lo conforman las operaciones de mantenimiento preventivo y el sustitutivo.

El mantenimiento preventivo recoge las operaciones que se deben realizar de manera periódica, ya sean normativas o recomendadas, con el objetivo de mantener los elementos en las condiciones de diseño, intentando evitar que se degraden con el paso del tiempo provocando gastos mayores, accidentes por una disminución de la seguridad, o que tengan una apariencia de dejadez. Incluye también un calendario con la distribución de estas operaciones, la valoración económica y las condiciones para realizar su contratación.

El mantenimiento sustitutivo se refiere al agotamiento de la vida útil de los elementos que conforman el edificio y sus instalaciones, y hay que sustituirlos. Se prevé cuando habría que realizar estas sustituciones y se estima su coste. El objetivo es programarlas en el tiempo desde un punto de vista económico y de afectación al propietarios del inmueble.

Las comunidades de vecinos deben considerar que si se hace un buen mantenimiento preventivo, la vida útil de los diferentes elementos se alargará, obteniendo un mayor rendimiento de estos.

    

La Inspección Técnica de Edificios (ITE) se orienta a promover la implantación de un sistema periódico de revisión de edificios de viviendas, y al mismo tiempo mejorar el mantenimiento de los edificios.

La ITE valora el estado general de conservación en función de una inspección visual del sistema estructural, las fachadas, los patios y el estado de las instalaciones.

Las comunidades de vecinos deben tener presente que deben someter a la Inspección Técnica de Edificios obligatoriamente a los edificios de más de una vivienda con más de 45 años de antigüedad y, en todos los casos, para poder acceder a los ayudas a la rehabilitación que otorga la Administración Pública.

Si su comunidad ha decidido hacer obras recuerde que, para poder optar a las subvenciones a la rehabilitación, la Inspección Técnica del Edificio debe haberse realizado antes del comienzo de las obras, de lo contrario no se podrá optar a la subvención.

Los profesionales competentes para realizar la ITE, por capacidad técnica y experiencia profesional, son los aparejadores o arquitectos técnicos.

    

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