Al hacer la valoración diferenciaremos el coste directo de la propia construcción de otros gastos indirectos imprescindibles. En este caso no se incluirán gastos de financiación, notaría o registro de la edificación. En primer lugar y si no disponemos de una parcela donde edificar, se deberá añadir el valor de compra del terreno. En la elección, hay que considerar las restricciones urbanísticas: altura máxima, superficie máxima que podemos construir, separación a los vecinos, etc. Es un aspecto importante y que condicionará nuestra vivienda. El precio del solar como es evidente variará de un municipio a otro, de la situación, de sus características, etc.

Necesitaremos unos técnicos en edificación que hagan el proyecto, la dirección de las obras y el control de la seguridad, así como también necesitaremos un laboratorio que realice un estudio geotécnico del solar y liquidar el importe de la licencia de obras. Los honorarios de los técnicos son libres, por lo que es recomendable consultar diferentes propuestas. Deberíamos buscar un técnico cercano, de confianza y que conozca el territorio. Es imprescindible que esté colegiado y disponga de un seguro de responsabilidad satisfactoria con garantía.

Como valores aproximados:

• Gastos redacción del proyecto: Entre 6% y 7% del presupuesto de las obras
• Gastos dirección de obra: Entre 3% y 3,50% del presupuesto de las obras
• Gastos dirección de ejecución de obra: Entre 3% y 3,50% del presupuesto de las obras
• Gastos de coordinación de seguridad y salud: Entre 0,8% y 1,1% del presupuesto de las obras
• Gastos estudio geotécnico: Alrededor de los 1.000 €
• Gastos licencia de obras: Entre 2,3% y 4% del presupuesto de las obras
• Fianza asociada a la licencia de obras: Entre 3.000 € y 3.500 €

Los gastos relacionados directamente con la construcción de la vivienda dependerán especialmente de diferentes aspectos:

• Las características topográficas del solar pueden incrementar los costes de construcción.
• Construir plantas bajo rasante es más caro que hacerlo por encima del nivel de la calle.
• La elección de los materiales de acabado, las instalaciones y los electrodomésticos, afectan de una manera importante al coste total de las obras.
• Preocuparnos ahora por el tipo de instalaciones de climatización, el diseño de la casa, las ventanas y el aislamiento térmico que utilizamos, repercutirá en la eficiencia energética de la casa durante toda su vida útil.

Con el fin de aproximar en lo posible el coste de construcción utilizaremos tres niveles de acabado: alto, normal y sencillo.

El precio para un nivel de acabado alto y en construcción sobre rasante, lo encontraríamos alrededor de 1.800 €/m². En el caso de un nivel medio y sobre rasante, 1.390 €/m² y para un nivel sencillo 1.048 €/m².

Finalmente, aunque si se trata de nuestra vivienda no es obligatorio, es muy recomendable contratar una póliza de garantía decenal. El coste ronda el 0,01% del coste de la vivienda y estaremos más tranquilos. Hay que considerar que, si no la contratamos, la vivienda no la podremos vender durante 10 años.

También es importante comprobar si el constructor que contratamos dispone de seguro de responsabilidad civil.

Como ejemplo y para una vivienda unifamiliar aislada de unos 130 m², se podrían considerar los siguiente valores:

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