La Inspección Técnica de Edificios (ITE) / Informe de Evaluación de los Edificios (IEE) se ha ido implantando progresivamente entre principios de los 2000 y 2011. Primero a nivel municipal, por comunidades y finalmente a nivel nacional.

La inspección se realiza a edificios de viviendas con una antigüedad de entre 45 y 50 años, y su grado de implantación ha sido también variable, con comunidades donde el régimen de inspección es casi total y otras donde apenas se comienzan a realizar.

Hay que recordar que la ITE/IEE es una revisión obligatoria que consiste en una inspección visual en la que se revisa el estado de la estructura, fachadas, patios, cubiertas e instalaciones, y se valoran también aspectos como la eficiencia energética o la accesibilidad.

Se debe acceder al conjunto de las viviendas, locales y garajes, aunque el informe se refiere al estado de mantenimiento de los elementos comunes del mismo.

La inspección se recoge en un informe. Un documento donde el técnico indica si existen o no deficiencias, el grado de importancia de éstas y el tiempo en el que deben repararse.

Las inspecciones serán realizadas por un técnico competente: un aparejador, un arquitecto técnico o un arquitecto. Y valoran el estado general de conservación del edificio.

La ITE/IEE se concreta finalmente en el certificado de aptitud. Un documento que otorga la Administración correspondiente, con una vigencia de 10 años.

Los problemas que con mayor frecuencia aparecen en las inspecciones son:

1. Las lesiones puntuales en la estructura -vigas o jácenas de madera o metálicas en muy mal estado-, y los desprendimientos en losas de balcones y revestimiento de fachadas o patios. Son las patologías con riesgo para las personas más frecuentes. Entre un 42% y un 35% de los 51 edificios identificados, presentan alguna de estas lesiones. Y entre el 20% y el 17% presentan falta de estabilidad de barbacanas, alféizares o barandillas.

2. Sobre el conjunto de los edificios inspeccionados, aproximadamente un 45% presentan problemas de filtraciones de agua -casi la mitad de las cubiertas requieren obras de reparación-, y más del 70% problemas de fisuras o grietas por defectos en la estructura. La aparición de fisuras en los cerramientos y tabiques es un problema generalizado en este tipo de edificios. Son mayoritariamente de poca importancia, estabilizadas y sin ningún riesgo para la estabilidad de la construcción. Sólo se han identificado alrededor de un 11% de edificios que requerirían un estudio más exhaustivo.

3. Finalmente, uno de los problemas más extendidos es el mal estado de los revestimientos de fachadas y patios. Un 65% de los edificios presentan desperfectos en los revestimientos de fachada, sobre un 25% en las medianeras, y aproximadamente un 20% en los cerramientos de los patios.

Ejemplos de deficiencias muy graves

• Nos referimos a deficiencias muy graves por ejemplo cuando se produce la aparición repentina de grietas por causas de excavaciones en el solar vecino, con peligro de colapso de la estructura y que requiere del desalojo del edificio.

Ejemplos de deficiencias graves

• Deterioro de una o más viguetas de un techo de un edificio hasta límites que no es capaz de garantizar la mínima seguridad del uso del edificio.
• Fijaciones de las barandillas que no son capaces de aguantar los esfuerzos horizontales y que ponen en peligro la seguridad de las personas.
• Riesgo de desprendimientos del aplacado de la fachada del edificio.
• Filtraciones de agua en cubierta que afecten gravemente a la salubridad del edificio.
• Carencias de mecanismos de seguridad en la instalación eléctrica comunitaria del edificio.

Ejemplos de deficiencias importantes

• Deterioro en acabados de fachadas que no representen un riesgo para personas y/o bienes.
• Condensaciones por falta de ventilación y/o aislamiento. Problemas de humedad que provocan el deterioro de los elementos portantes y/o particiones.
• Pequeñas filtraciones de agua que no afectan de forma grave a su salubridad.

Ejemplos de deficiencias leves

• Mal estado de la pintura de fachadas y patios.
• Oxidación de elementos metálicos como barandillas, perfiles metálicos u otros que no afectan a la seguridad de los elementos.
• Pequeñas humedades por capilaridad que no afectan al elemento portante.

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