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El blog de los arquitectos técnicos

La conservación y el mantenimiento del edificio: El libro del edificio y el manual de uso y mantenimiento

Notícias 11/02/2021 10:35:57

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La ausencia de mantenimiento es la causa de la mayoría de las lesiones que aparecen en los edificios de viviendas. En muchos inmuebles no se realizan tareas de mantenimiento ni planificación alguna. La conservación, simplemente, no existe. Lo habitual es intervenir cuando ya han aparecido lesiones graves, en lugar de hacer un mantenimiento adecuado.

Como propietarios procuramos mantener en condiciones nuestro hogar. Mejoramos nuestra calidad de vida y revalorizamos nuestra vivienda. Pero, en cuanto a los elementos comunes del edificio, tan importantes e imprescindibles (hablamos de la estructura, la cubierta, las fachadas o las instalaciones), parece que su buen estado es siempre responsabilidad de otro.

El mantenimiento de las comunidades de propietarios gira alrededor de dos elementos esenciales: la Inspección Técnica y el Libro del Edificio. Es necesario un procedimiento, una previsión y el convencimiento de los propietarios de que ésta es una cuestión necesaria e ineludible. Para ello es imprescindible la figura de un técnico que se ocupe del buen estado del edificio y en el que podamos confiar.

El Libro del Edificio describe el inmueble, la configuración y el material que lo conforma. Incorpora también las instrucciones de uso y mantenimiento, que permiten programar en el tiempo las tareas de conservación y prever gastos con el fin de alargar su vida útil.

Además, recoge los documentos que justifican la realización de operaciones de reparación, mantenimiento y rehabilitación de carácter obligatorio, así como la identificación de las empresas o profesionales que las han realizado y las garantías que se han dado. Se incluyen los presupuestos y contratos de obras, mantenimiento y honorarios profesionales.

En el Libro del Edificio también encontraremos los certificados de inscripción en el Registro de Instalaciones Técnicas de Seguridad Industrial de las instalaciones comunes del edificio de baja tensión, gases combustibles, instalaciones petrolíferas, instalaciones térmicas y de ascensores que se hayan realizado, y los certificados de inspecciones técnicas de las instalaciones comunes sometidas a reglamentación de seguridad industrial.

El manual de uso y mantenimiento del edificio recoge la planificación de las operaciones que se deben llevar a cabo en las instalaciones y en sus espacios anexos de forma periódica, con el fin de conservarlo en un estado óptimo. Habitualmente lo conforman las operaciones de mantenimiento preventivo y las de mantenimiento sustitutivo.

  • El mantenimiento preventivo recoge las operaciones que se deben realizar de manera periódica, ya sean normativas o recomendadas, con el objetivo de mantener los elementos en las condiciones de diseño. Se intenta evitar que éstos se degraden con el paso del tiempo, lo que provocaría gastos mayores, accidentes por una disminución de la seguridad o la apariencia de dejadez. Incluye también un calendario con la distribución de estas operaciones, la valoración económica y las condiciones para realizar su contratación.

 

  • El mantenimiento sustitutivo se refiere al agotamiento de la vida útil de los elementos que conforman el edificio y sus instalaciones. Se prevé cuando habría que sustituirlos y se estima su coste. El objetivo es hacer una programación en el tiempo de las sustituciones para racionalizar el gasto económico de los propietarios del inmueble.

 

Las comunidades de vecinos deben saber que con un buen mantenimiento preventivo la vida útil de los diferentes elementos se alargará y obtendremos un mayor rendimiento y valor económico.

El Libro del Edificio se complementa con la Inspección Técnica de Edificios que se orienta a promover la implantación de un sistema periódico de revisión de los edificios de viviendas y, al mismo tiempo, a mejorar su mantenimiento.

La Inspección Técnica de Edificios (ITE) valora el estado general de conservación del edificio en función de la inspección visual de una serie de elementos que pueden afectar a la seguridad del inmueble y de las personas que lo habitan. Así, por ejemplo, se revisa el estado de la estructura y la cimentación, las fachadas, los patios, las cubiertas, las instalaciones y las condiciones generales de accesibilidad.

Las comunidades deben tener presente que, todos los edificios de más de 50 años de antigüedad en el caso de Aragón, de más de 45 años en el caso de Cataluña y de más de 30 años en el caso de Baleares, tienen que pasar esta Inspección Técnica obligatoria. Es, además, imprescindible para poder acceder a las ayudas a la rehabilitación.

Es responsabilidad de la comunidad de propietarios del edificio la contratación de la ITE. Si tiene que comprar o alquilar una vivienda, solicítela antes.

Si su comunidad ha decidido hacer obras, recuerde que para poder optar a las subvenciones a la rehabilitación la Inspección Técnica del Edificio debe haberse realizado antes del comienzo de los trabajos. De lo contrario no se podrá optar a la subvención.

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Los profesionales competentes para realizar la Inspección Técnica de Edificios (ITE), por capacidad técnica y experiencia profesional, son los aparejadores o arquitectos técnicos.

En Obras con Garantía ponemos a tu disposición más de 200 profesionales colegiados que te ayudarán en todo lo que necesites en relación a la realización de una Inspección Técnica del Edificio o en la realización de las obras para asegurar la seguridad de este.

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