Cada vez es más frecuente ver cómo los servicios técnicos de los ayuntamientos deben intervenir por desprendimientos en las fachadas, hundimientos de la cubierta o lesiones graves a la estructura de un edificio. Situaciones de riesgo que pueden generar daños personales, tanto para los ocupantes de las viviendas como para los peatones. Estas deficiencias en los edificios vienen inducidas, la mayoría de veces, por la falta de mantenimiento y provocan importantes gastos económicos a las Comunidades de Propietarios y en las administraciones locales, e incluso pueden implicar una posible responsabilidad civil.

Para prevenir este tipo de situaciones, la administración implantó en 2010 la Inspección Técnica de Edificios, un proceso similar a la ITV de los vehículos, aplicado a los edificios de viviendas.

La falta de información, de ayudas y de implicación de la misma administración ha hecho que, casi diez años después, la aplicación de la Inspección Técnica de Edificios sea anecdótica. Es el caso de municipios de la costa norte de Tarragona como Calafell, Cunit o El Vendrell. Calafell por ejemplo no llega al 0,1% de los edificios inspeccionados. De un total de 688 edificios que debían hacer, sólo se han revisado 12. En el caso de El Vendrell, de un conjunto de 1.300 edificios, se han hecho 22 inspecciones, no llegando al 0,15% . Sucede lo mismo en los municipios pequeños, especialmente a los de las comarcas del Priorat, La Conca de Barberà o el Alt Camp, donde no llega al 2% del edificios inspeccionados.

Actualmente, se suma a la falta de cultura de mantenimiento, una situación económica difícil para las Comunidades de Propietarios. Un hecho que se arrastra desde finales de la década anterior y que ha hecho que el envejecimiento del parque inmobiliario sea un problema cada vez más importante. En realidad, en la mayoría de edificios de viviendas no se realiza ninguna tarea de conservación o mantenimiento, sino que se realizan obras de rehabilitación mucho más costosas, para corregir lesiones producidas por esta carencia de mantenimiento.

Las Comunidades de Propietarios deben ser conscientes de que invertir en mantenimiento y conservación reduce considerablemente los gastos que les genera no hacerlo, ya que esta falta de conservación y mantenimiento es la causa de la mayoría de las lesiones que aparecen en los edificios de viviendas. Si se hace un buen mantenimiento preventivo, la vida útil de los diferentes elementos del edificio se alargará, obteniendo un mayor rendimiento de estos.

Es imprescindible fomentar entre las Comunidades de Propietarios la implantación de la Inspección Técnica de Edificios y de disponer de un Manual de Uso y Mantenimiento.

El correcto mantenimiento de un edificio lo condicionan múltiples factores: la antigüedad, el tipo de ambiente que le rodea, los sistemas y materiales utilizados en la construcción y los elementos constructivos incorporados. Para tener controlados todos estos aspectos, que inciden en la seguridad y el mantenimiento del edificio, es imprescindible realizar la Inspección Técnica del Edificio y disponer de un Manual de Uso y Mantenimiento, que permita a las Comunidades de Propietarios programar en el tiempo las tareas de conservación oportunas.

El Manual de Uso y Mantenimiento del edificio recoge la planificación de las operaciones que se deben llevar a cabo en las instalaciones y los espacios anexos de forma periódica, con el fin de conservar el edificio en un estado óptimo. Procurando sustituir las reparaciones de urgencia, poco efectivas y costosas, por un mantenimiento preventivo que recoja las operaciones que se deben realizar de manera periódica, ya sean normativas o recomendadas, con el objetivo de mantener los elementos en las condiciones de diseño e intentando evitar que se degraden con el paso del tiempo provocando gastos mayores, accidentes por una disminución de la seguridad, o que tengan una apariencia de dejadez. Incluye también un calendario con la distribución de estas operaciones, la valoración económica y las condiciones para realizar su contratación.

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